Disponibilité des logements
Permettre à toutes les personnes de trouver un logement
Trouver un nouveau logement dans votre voisinage, est-ce une option réelle ou digne d’une chasse au trésor?
Dans la majorité des collectivités québécoises, l’offre de logements n’arrive pas à suivre l’augmentation du nombre de ménages. Quand l’offre de logements est trop faible, la compétition s’intensifie, les prix montent, et l’accès à l’habitation se referme, particulièrement pour les personnes les plus vulnérables.
Une offre abondante permet aux personnes qui vivent déjà dans un milieu de changer de logement et aux nouveaux ménages d’intégrer le milieu sans faire face à une rareté excessive et à une augmentation drastique des coûts de l’habitation.
Que vise-t-on?
Une offre abondante de logements
À quel horizon et dans quels milieux cette cible s’applique-t-elle?
Les cibles proposées qualifient les milieux les plus complets dans une perspective long terme. Elles offrent un point de repère pour orienter l'action municipale et mesurer la progression de manière continue. Pour les atteindre, les municipalités peuvent déterminer des cibles intermédiaires, adaptées à leur point de départ, tout en conservant l'ambition d'atteindre à terme les cibles des milieux les plus complets.
Dans la pratique, chaque collectivité comptera des milieux plus ou moins complets. Tous les voisinages ne seront pas en mesure d'atteindre l'ensemble des cibles. L'objectif est donc davantage de faire progresser chaque milieu en misant particulièrement sur ceux disposant déjà d'un bon potentiel. Dans bien des municipalités, il est réaliste de viser la complétude des noyaux villageois, des quartiers centraux ou des principaux corridors d'urbanisation.
Lorsqu'une cible n'apparaît pas réaliste pour un milieu donné, il est possible de considérer des mesures palliatives, tout en gardant en tête que chaque paramètre répond à un besoin réel pour la population. Le rôle des collectivités est d'y répondre au mieux de leurs capacités et de viser une progression continue, qui est au cœur des objectifs du guide.
Pourquoi un taux d'inoccupation à 3% n'est-il pas suffisant?
Le taux d’inoccupation est un indicateur reconnu pour évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande de logements. Un taux sous les 3% signale un marché tendu, dans lequel les ménages peinent à trouver un logement. À l’inverse, un taux supérieur à 7% indique souvent un marché plus fluide, où les locataires sont favorisés et les loyers tendent à augmenter moins vite que l’inflation.
Pour en savoir plus le taux d’inoccupation comme reflet de l’abordabilité.
Pourquoi un rayon de 1600 mètres?
On ne déménage pas tous les jours! En matière de mobilité résidentielle, l’important est de pouvoir trouver un logement convenable sans se déraciner complètement de son voisinage.
Pour aller plus loin
L'indicateur évalue uniquement le taux d'inoccupation, ce qui donne un état général du marché, mais ne permet pas d'évaluer si l'offre correspond aux besoins des ménages. Le taux d’inoccupation seul ne tient pas compte des caractéristiques des logements (p. ex. nombre de chambres), de la qualité ou de l’abordabilité des logements. Un taux élevé peut parfois cacher des logements inaccessibles financièrement ou en mauvais état.
Pour enrichir l’analyse, les organisations municipales peuvent:
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croiser le taux d’inoccupation avec d’autres données, comme le taux d’effort (part du revenu consacré au logement) ou les coûts des loyers;
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mener des enquêtes locales dans les milieux non couverts par la SCHL;
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évaluer l’offre de logements vacants selon la taille (nombre de chambres), pour voir si elle correspond aux besoins réels;
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suivre la part de logements à but non lucratif sur le territoire.
Découvrir des ressources complémentaires pour aller plus loin
S'inspirer d'initiatives porteuses
Carte du potentiel d'ajout de logements (Victoriaville)
La Ville de Victoriaville a mis sur pied une carte interactive permettant de visualiser le potentiel d'augmentation de logements par propriété. Cet outil permet de connaître les terrains propices à la densification.
Répertoire - Optimisation des milieux de vie
Ce répertoire recense des cas inspirants de densification, de requalification et de consolidation urbaine et villageoise réalisés. Ces initiatives illustrent le potentiel de transformation vers des milieux de vie complets, compacts et conviviaux.
Passer à l'action
Les municipalités et les MRC jouent un rôle clé dans la planification de la croissance résidentielle. En ajustant la réglementation, les densités et l’utilisation du sol, elles peuvent favoriser une offre de logements suffisante pour répondre aux besoins de la population actuelle et future.
Exemple de mesures pour passer à l'action:
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Planification et réglementation
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Augmenter la densité permise dans les milieux de vie considérés comme complets ou ayant un fort potentiel de le devenir.
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Réviser les densités permises à proximité des centralités et des axes structurants de transport en commun.
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Autoriser la densification douce sur l'ensemble du territoire par l'ajout d'unités d'habitation accessoires (UHA) ou le remplacement par des formes plus denses (p. ex. maisons jumelées, plex).
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Réviser les grilles de zonage afin de favoriser les milieux de vie compacts (réduction de la taille minimale des lots, réduction des marges, etc.)
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Réduire ou éliminer les exigences minimales de stationnement pour augmenter la viabilité financière des projets résidentiels et optimiser l'utilisation de l'espace.
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Se doter du droit de préemption sur les terrains propices au redéveloppement et bien localisés (p. ex. friche industrielle, bâtiments vacants sur une rue commerciale).
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Mettre en place une taxation supplémentaire des terrains sous-développés (p. ex. grands espaces de stationnement et terrains vacants) dans les centralités et à proximité.
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Interventions directes
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Planifier la mise à niveau des réseaux d’aqueduc et d’égout pour répondre aux besoins de l'ajout de nouveaux logements.
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Par ailleurs, les municipalités peuvent déployer différentes mesures transversales qui renforcent la complétude des milieux de vie dans leur ensemble.
Comment évaluer le taux d'inoccupation?
L'indicateur mesure si le taux d'inoccupation dans un rayon de 1600 mètres de chaque ménage se situe entre 5% et 8%.
Traitement des données et limites
Actuellement, il n'existe pas de données permettant d'analyser finement les taux d'inoccupation. Pour les municipalités de plus de 10 000 habitants, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) diffuse des données sur le taux d'inoccupation. Ces données sont également disponibles par quartiers dans certaines grandes villes.
L'indicateur ne peut donc être calculé qu'à ces échelles, à moins de réaliser des collectes de données locales.
Paramètres et méthodes d'évaluation
Pour réaliser un portrait-diagnostic complet, consultez l’annexe méthodologique, qui présente l’ensemble des quinze paramètres et leur méthode d'évaluation.
Découvrir les paramètres reliés
