Abordabilité pérenne
Offrir des logements adaptés aux budgets des ménages
Dans votre voisinage, est-il possible de se loger en étant à l’abri de la spéculation?
Les milieux de vie complets sont souvent plus attractifs. Ils offrent une meilleure qualité de vie, ce qui augmente la demande pour y habiter. Dans un marché immobilier dominé par la logique de rendement, cette attractivité peut malheureusement se traduire par une hausse rapide des prix, rendant ces milieux inaccessibles à une partie croissante de la population.
Pour préserver l’abordabilité dans le temps, il est essentiel de renforcer la présence de logements qui ne sont pas soumis à des exigences de profits et qui échappent à la logique spéculative, en plus d’assurer une offre suffisante et une disponibilité des logements.
Que vise-t-on?
Une part importante de logements à but non lucratif
À quel horizon et dans quels milieux cette cible s’applique-t-elle?
Les cibles proposées qualifient les milieux les plus complets dans une perspective long terme. Elles offrent un point de repère pour orienter l'action municipale et mesurer la progression de manière continue. Pour les atteindre, les municipalités peuvent déterminer des cibles intermédiaires, adaptées à leur point de départ, tout en conservant l'ambition d'atteindre à terme les cibles des milieux les plus complets.
Dans la pratique, chaque collectivité comptera des milieux plus ou moins complets. Tous les voisinages ne seront pas en mesure d'atteindre l'ensemble des cibles. L'objectif est donc davantage de faire progresser chaque milieu en misant particulièrement sur ceux disposant déjà d'un bon potentiel. Dans bien des municipalités, il est réaliste de viser la complétude des noyaux villageois, des quartiers centraux ou des principaux corridors d'urbanisation.
Lorsqu'une cible n'apparaît pas réaliste pour un milieu donné, il est possible de considérer des mesures palliatives, tout en gardant en tête que chaque paramètre répond à un besoin réel pour la population. Le rôle des collectivités est d'y répondre au mieux de leurs capacités et de viser une progression continue, qui est au cœur des objectifs du guide.
Pourquoi miser sur le logement à but non lucratif?
Les logements à but non lucratif (gérés par des coopératives, des OBNL ou des offices municipaux) permettent:
- d’offrir des loyers stables et abordables, sans logique spéculative;
- de favoriser la mixité sociale;
- d’accueillir une diversité de ménages, peu importe leur revenu.
Contrairement à certains logements dits «abordables», les logements à but non lucratif garantissent l'absence de spéculation sur le bien immobilier, même si la personne résidente déménage.
Pourquoi au moins 20%?
Pour avoir un effet notable, le logement à but non lucratif doit représenter une part importante du marché, d’où la proposition d’une cible ambitieuse, mais réaliste de 20% comme seuil minimal pour soutenir l’abordabilité à long terme. D'autre part, cette cible est calculée sur la part totale des logements et non pas seulement sur les logements locatifs pour que cette proportion reste significative, même dans les milieux avec une forte proportion de logements en propriété.
La cible de 20% constitue un minimum. Elle ne réglera pas à elle seule la crise du logement, mais elle est un levier structurant et durable pour préserver la résilience des milieux de vie.
Pourquoi un rayon de 1600 mètres?
On ne déménage pas tous les jours! En matière de mobilité résidentielle, l’important est de pouvoir trouver un logement convenable sans se déraciner complètement de son voisinage.
Pour aller plus loin
L'indicateur mesure uniquement la proportion de logements à but non lucratif sur le territoire. Il ne tient pas compte de la qualité ou de la taille des logements. De plus, il ne permet pas de distinguer les logements actifs de ceux qui sont inoccupés ou inutilisables. L’abordabilité de l’habitation est un phénomène complexe, qui nécessite une réponse à plusieurs niveaux.
Pour enrichir l’analyse, les organisations municipales peuvent:
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croiser les données de l’offre à but non lucratif avec le taux d’effort des ménages ou les loyers médians;
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évaluer l'offre en fonction du nombre de chambres;
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évaluer l'offre pour des clientèles spécifiques (familles nombreuses, personnes aînées, étudiantes, etc.);
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évaluer la répartition géographique des logements à but non lucratif;
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évaluer la qualité des logements à but non lucratif;
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évaluer l'offre de logements subventionnés.
Découvrir des ressources complémentaires pour aller plus loin
S'inspirer d'initiatives porteuses
Revitalisation du secteur Val-Martin (Laval)
Ce projet a permis de remplacer des logements sociaux vétustes par des unités modernes et abordables. L'offre de logement social et communautaire a été bonifiée et un nouveau centre communautaire a été intégré au site, bénéficiant à tout le quartier.
Répertoire - Optimisation des milieux de vie
Ce répertoire recense des cas inspirants de densification, de requalification et de consolidation urbaine et villageoise réalisés. Ces initiatives illustrent le potentiel de transformation vers des milieux de vie complets, compacts et conviviaux.
Passer à l'action
Les municipalités et les MRC peuvent contribuer à assurer la pérennité de l’abordabilité résidentielle de différentes manières et ainsi renforcer l’accès à un logement convenable pour toutes et tous. Elles peuvent adapter leur planification et leur réglementation, soutenir les organismes à but non lucratif, maîtriser le foncier et intégrer des exigences d’abordabilité dans les projets privés.
Exemple de mesures pour passer à l'action:
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Planification et réglementation
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Faire un inventaire des logements à but non lucratif sur le territoire et suivre l'évolution de l'offre.
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Se doter d'une politique d'habitation qui énonce l'objectif de 20% de logements à but non lucratif et des actions permettant d'augmenter l'offre.
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Se doter d'une réglementation sur l’inclusion de logements abordables pour assujettir la délivrance d’un permis de construction résidentielle à la conclusion d’une entente permettant d'augmenter l'offre de logements à but non lucratifs.
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Adopter un règlement de zonage différencié incluant des normes permettant d'augmenter le potentiel constructible d’un terrain pour les projets à but non lucratif.
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Adopter un règlement de zonage incitatif incluant des normes permettant d'augmenter considérablement le potentiel constructible d’un terrain pour les projets de logement à but non lucratif.
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Interventions directes
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Créer un office d'habitation (OH) municipal ou régional pour construire et assurer la gestion de logements à but non lucratif.
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Utiliser la maîtrise foncière et d'ouvrage publique pour faciliter la réalisation des projets de logements à but non lucratif.
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Par ailleurs, les municipalités peuvent déployer différentes mesures transversales qui renforcent la complétude des milieux de vie dans leur ensemble.
Comment évaluer la part de logements à but non lucratif
L'indicateur mesure si l'offre résidentielle dans un rayon de 1600 mètres de chaque ménage comprend au moins 20% de logements à but non lucratif. Ensuite, il est possible de déterminer la proportion de ménages répondant à ce critère dans un territoire donné.
Données nécessaires:
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localisation des logements (p. ex. rôle d’évaluation foncière);
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localisation des immeubles de logements à but non lucratif, incluant le nombre d'unités résidentielles.
Les logements à but non lucratif incluent:
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les logements (subventionnés ou non) gérés par un Office municipal d’habitation (OMH);
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les logements appartenant à des organismes sans but lucratif d’habitation (OSBL-H);
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les logements en coopératives d’habitation.
Traitement des données
La méthode consiste à identifier les immeubles résidentiels qui répondent à la cible: au moins 20% de logements à but non lucratif dans un rayon de 1600 mètres.
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Géolocaliser tous les immeubles résidentiels et les classifier selon leur caractère lucratif (à but lucratif ou à but non lucratif).
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Créer un bassin de marche de 1600 mètres pour chaque immeuble résidentiel.
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Calculer le taux de logements à but non lucratif dans le bassin de marche pour chaque immeuble résidentiel.
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Identifier les immeubles résidentiels dont le bassin de marche comprend au moins 20% de logements à but non lucratif (p. ex., créer un champ «abordabilité pérenne = vrai»).
Les données peuvent ensuite être agrégées pour avoir un portrait de la part des logements qui atteignent la cible sur le territoire. En savoir plus.
Paramètres et méthodes d'évaluation
Pour réaliser un portrait-diagnostic complet, consultez l’annexe méthodologique, qui présente l’ensemble des quinze paramètres et leur méthode d'évaluation.
Découvrir les paramètres reliés
