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5 idées phares pour maximiser les retombées du Missing Middle Housing

Saisir le potentiel inexploité des habitations de moyenne densité
Source: Vivre en Ville

En anglais, le concept de Missing Middle Housing désigne l’absence de diversité résidentielle entre la maison individuelle et les immeubles multilogements de grande hauteur (Parolek, 2015). Ces formes manquantes font référence, par exemple, aux maisons jumelées et en rangée, au plex, et aux immeubles multilogements de petit et moyen gabarits qui sont souvent défavorisés par la réglementation urbanistique.

Ce manque de diversité est flagrant dans de nombreuses villes nord-américaines où les centralités très denses sont entourées de quartiers résidentiels, eux, de très faible densité, cela sans entre-deux. 

C’est la tour ou le bungalow. Le centre-ville ou la banlieue.
Souvent, ça veut aussi dire louer ou acheter.

Au-delà des formes, une diversité à tous les égards

Pour Vivre en Ville, le concept de Missing Middle Housing peut aller plus loin. On peut penser à ce qu’il manque, en plus de la diversité des formes bâties, pour combler les lacunes de l’offre résidentielle. En matière de diversité, on pourrait aussi s’attarder:

  • à l’abordabilité;

  • aux modes de tenure;

  • et aux caractéristiques des milieux de vie, au-delà de celles des habitations.

Car au Québec, la densité moyenne n’est pas totalement absente de l’offre. Dans les quartiers centraux des plus grandes villes, les plex occupent une large part du bâti. On retrouve également des habitations de moyenne et de forte densité dans de nouveaux lotissements résidentiels en banlieue.

Mais ces habitations répondent-elles aux besoins? Et qu’en est-il de la diversité de l'offre au sein d’un même quartier? Ou d’un village? 

Il y a bel et bien un déficit de diversité… et un déficit de densité moyenne qui pourrait être porteur de cette diversité.


Combler le déficit de densité moyenne

La polarisation de l’offre résidentielle laisse très peu de choix aux ménages et nuit considérablement à l’objectif d’aménagement de collectivités viables et inclusives. Alors que les besoins sont multiples et urgents, on doit chercher à multiplier l’offre et sa variété, cela dans des milieux de vie complets, à faible impact carbone.

C’est là que le concept de Missing Middle Housing prend tout son intérêt et pourquoi ce terme amené par l’architecte Dan Parolek a vite été popularisé.

Il s'agit d'un créneau en mesure de répondre à des enjeux complexes, à la fois individuels et collectifs, notamment:

  • la diversification de l’offre résidentielle, en réponse aux besoins variés des ménages;

  • l’abordabilité de l’habitation, notamment face à la pénurie de logements et au coût élevé de leur construction;

  • la dichotomie entre les aspirations résidentielles et l’impératif d’optimiser l’urbanisation, cela dans un contexte où la maison individuelle demeure l’idéal d’une majorité;

  • l’aménagement de milieux de vie compacts et complets, où la densité est en mesure de supporter une offre commerciale et de services de proximité (incluant du transport collectif);

  • l’acceptabilité sociale de la densification, un atout de taille pour accélérer le changement;

  • et la réduction de l’empreinte carbone, écologique et énergétique du secteur résidentiel.

Le potentiel inexploité du Missing Middle Housing

Devant tant de défis, il importe d’ouvrir la voie à la multiplication des types résidentiels de moyenne densité qui offrent de nombreux avantages, cela tout particulièrement dans un contexte de densification.

Les habitations denses de faible ou moyenne hauteur comme les maisons en rangée, les plex et les petits multilogements peuvent prendre différentes formes, qui peuvent s’apparenter ou s'harmoniser à celles des maisons individuelles. Ainsi, ils peuvent s'insérer de façon plus subtile dans des milieux de vie existants de faible densité, au bénéfice d’une plus grande acceptabilité.

Contrairement aux immeubles de grande hauteur, les types du Missing Middle Housing peuvent avoir un gabarit et une apparence culturellement plus proche des «points de repère» collectifs en matière d’habitation, ce qui joue en leur faveur. Il est aussi plus aisé d’y intégrer certains attributs recherchés dans la maison individuelle, au bénéfice cette fois d’une plus grande attractivité.

Le créneau du Missing Middle Housing est d’ailleurs celui qui offre la plus faible empreinte carbone dans son cycle de vie (Alter, 2023). Face aux maisons individuelles, sa compacité est grandement avantageuse. Comparativement aux tours, l'intensité énergétique de sa construction est moindre, l’emploi d’une structure en bois est possible et ses systèmes mécaniques sont aussi plus simples. Un bâtiment de faible à moyenne hauteur est plus facile à rénover ou à transformer. Enfin, une moindre superficie est perdue aux mains des espaces techniques et de circulation.

En matière d’efficacité, les constructions de faible et de moyenne hauteur sont généralement simples et rapides à construire. Dans un milieu où la réglementation d’urbanisme ne complexifie pas les projets, leur mise en œuvre peut être rapide, une plus-value de taille dans un contexte de pénurie de logements.

Une densité avantageuse, mais seulement sur papier

Si la densité moyenne est si avantageuse, pourquoi n’est-elle pas la norme?

En théorie, construire du Missing Middle Housing devrait être simple. Malheureusement, en réalité, ce sont souvent des projets souvent complexes. En voici les principaux obstacles:

  • Le Code de construction devient plus contraignant: en fonction du nombre d'étages et du nombre d'unités, il faut souvent prévoir deux issues par habitation, l'emploi de matériaux incombustibles, des gicleurs et des murs coupe-feu dans certains cas, etc. Toutes ces mesures font croître le coût des constructions. On constate qu’il est souvent préféré construire moins dense pour minimiser les coûts, ou plus dense pour mieux les amortir (généralement en haut de 6 ou 7 étages).

  • La réglementation urbanistique peut être un obstacle majeur, par exemple lorsque les types résidentiels de moyenne densité ne sont pas permis partout. Pour les porteurs de projet, la nécessité de demander une modification réglementaire peut s’avérer longue et coûteuse, créant une source d'incertitude quant à la faisabilité d’un projet (Syvixay and Bohle, 2020).

  • La construction en contexte de densification est toujours plus complexe qu’en contexte d’urbanisation (sur un terrain vierge). Les exigences de qualité et les défis techniques sont souvent plus élevés. Les chantiers sont plus complexes. Le risque d’opposition citoyenne est présent. La complexité inhérente à la densification peut sembler ne pas valoir la chandelle pour des «petits projets» qui offrent des gains financiers plus modestes.

Ce ne sont donc pas les projets eux-mêmes qui sont complexes, mais bien leur contexte de mise en œuvre… qu’il est possible d’influencer!

La densité moyenne est-elle toujours suffisante?

Il est important de noter que pour répondre aux besoins de la population et s’assurer que chaque personne ait un chez soi, la construction d’habitations de densité moyenne n’est pas suffisante. Les formes résidentielles de forte densité sont également nécessaires.

Dans le contexte actuel, il peut s’avérer plus rapide construire un immeuble de 100 unités d’habitation, que 5 projets de 20 unités. Le déploiement du Missing Middle Housing est moins efficace puisqu’il implique une multiplication des projets et des acteurs impliqués, sans gain considérable sur l’échéancier ou la facilité de mise en œuvre.

En parallèle, il faut souligner que la densité moyenne est pertinente pour beaucoup de milieux, notamment dans un contexte de densification, mais pas tous. Dans les centre-villes et quartiers centraux, il est logique de planifier des densités plus élevées en faveur d’une utilisation plus efficace du sol, permettant d’ accueillir davantage de résidents et d'activités (commerces, bureaux, etc.).

Des solutions vers un écosystème résidentiel durable et abordable: 5 idées phares pour maximiser les retombées du Missing Middle Housing

Pour aller plus loin, la série d’articles qui suit explorera des pistes de solutions pour multiplier les options résidentielles durables et abordables, en misant sur le potentiel tout particulier des habitations de moyenne densité. Deux grands défis seront explorés:

Déployer une offre résidentielle attrayante qui répond à la fois aux besoins individuels et collectifs

Créer un contexte de mise en oeuvre favorable à l’essor du Missing Middle Housing

  • Idée 3: Favoriser l’acceptabilité sociale pour accélérer la mise en œuvre [À venir]

  • Idée 4: Instiguer le changement grâce au zonage incrémental [À venir]

  • Idée 5: Créer un cadre financier favorable à la densification [À venir]



Références

ALTER, Lloyd (2023). «The Goldilocks Density has the lowest carbon footprint». Carbon Upfront!, 31 janvier 2023. [https://lloydalter.substack.com/p/the-goldilocks-density-has-the-lowest] (Consulté le 27 mars 2023).
PAROLEK, Dan (2015). «Missing Middle Housing : Responding to the Demand for Walkable Urban Living»,  Logos Opticos: Composing Vibrant Urban Places [PDF].  3p.
SYVIXAY ET BOHLE (2020). «Is ‘missing middle’ financially viable?». Canadian Architect, 23 juin 2020. [https://www.canadianarchitect.com/is-missing-middle-financially-viable/] (Consulté le 29 juin 2021).
Notice bibliographique recommandée :

VIVRE EN VILLE (2023). Le potentiel inexploité du Missing Middle Housing: 5 idées phares pour tirer profit des avantages qu'offrent les habitations de moyenne densité. Vivreenville.org.

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