Développer l’attractivité des milieux de vie compacts par l’abordabilité

Le discours entourant la crise de l’habitation a été pris d'assaut par le narratif de l’augmentation de l'offre. Il va de soi que lorsqu’il n’y a pas assez de logements disponibles sur le marché pour permettre un équilibre de prix, construire plus s’avère une réponse logique. Mais en ne misant pas sur un continuum d’habitations diversifiées, aux bons endroits, on risque de frapper un mur. 

Dans un contexte où les défis environnementaux se mêlent intimement à ceux de la justice sociale, l'urgence de repenser notre rapport avec l’espace occupé sur le territoire devient palpable. Alors que la part de l’habitation monopolise une proportion grandissante du budget des ménages, la capacité à choisir un milieu de vie non pas par défaut, mais par conviction, se resserre.

Les bénéfices offerts par un milieu de vie complet, où l’on retrouve commerces de proximité, établissements scolaires, de santé, et des services de transport collectif deviennent seulement accessibles si on peut se les permettre financièrement.

Si l'augmentation de l’offre de logements se base sur la rentabilité, on ne réussira jamais à répondre aux besoins de l’ensemble de la population. Et si elle se base uniquement sur l’étalement, on contraint les ménages à choisir leur quartier par dépit, tout en perpétuant leur dépendance à l’automobile.

Quand le business-as-usual ne répond plus aux besoins

Face à ces défis, force est de constater que l’augmentation de l’offre sans considération de la capacité de payer ne suffit pas. Le cas de figure de la vague de fermetures des résidences pour aînés (RPA) l’année dernière en est un exemple flagrant. Le problème des RPA n’était pas dû au fait qu’il y avait un surplus de places offertes pour les personnes âgées du Québec. Il s’agissait plutôt d’une question de prix des loyers demandés, qui n’était pas en adéquation avec la capacité financière d’une majorité d’aînés.

Si ceux à la recherche d’un logement n'ont pas un revenu leur permettant de payer les loyers demandés, les RPA se retrouvent avec un haut taux d'inoccupation, non pas par manque de demande, mais par l'inadaptabilité de leur modèle d’affaires. Cette équation nous amène à considérer la nécessité d'une offre résidentielle diversifiée et abordable, véritable clef de voûte à la vitalité de nos collectivités à long terme. 

L’intérêt du modèle à but non lucratif

C’est là que le développement immobilier à but non lucratif rentre en ligne de compte. Il s’agit d’un modèle d’affaires basé sur le fait que le prix d’occupation - souvent le loyer -  n’est pas établi en fonction d’un profit espéré. Que ces logements reçoivent des subventions gouvernementales ou non, elles ont l'immense avantage de proposer des loyers dont le prix reste connecté aux services rendus aux locataires et dont l’abordabilité est protégée sur le très long terme. 

Les loyers n’ont pas à être déterminés par les transactions immobilières. Cette stratégie ne se contente pas de multiplier les portes ; elle apporte une solution tangible à la tension entre demande et offre, entraînant naturellement une baisse des coûts. Ainsi, l'absence d'impératif de maximisation de rentabilité financière pour survivre, remplacée par une approche qui aspire à l’équilibre budgétaire, permet l’abordabilité de l’habitation de façon plus pérenne et sans date d’expiration. 

Accroître l'accès aux milieux de vie complets grâce aux formes du Missing Middle Housing… à but non lucratif 

Concrétiser la vision d’un continuum résidentiel où chaque ménage peut trouver un logement abordable et durable passe entre autres par la multiplication d'habitations à but non lucratif. Le concept de Missing Middle Housing se conjugue parfaitement avec cet objectif. Les projets de densification de moyenne envergure, comme les plex et les multilogements de taille modérée, s'avèrent être une réponse particulièrement adaptée au défi croissant de l'abordabilité résidentielle. 

Associer les modèles à but non lucratif au concept de Missing Middle Housing permet d’augmenter l’offre de logements et de maximiser l'utilisation du foncier, une ressource de plus en plus précieuse et onéreuse. Un «juste milieu» entre densité et simplicité de projet est l’un des atouts de l’alliance entre ces deux modèles.

Grâce à leur densité, l’amortissement de la valeur du foncier est optimisé, réduisant le coût par unité habitable. Grâce à la simplicité de construction des bâtiments de 4 étages et moins, les coûts de développement sont optimisés, tout en minimisant les dépenses opérationnelles liées à l’entretien et à la rénovation à long terme.

Cette rationalisation des coûts est essentielle à la multiplication d’une offre à but non lucratif, dont la viabilité en dépend.

Source: Vivre en Ville, d'après National Multifamily Housing Council, 2021.

Tout ceci étant dit, l’optimisation des coûts liés à la construction d’habitations de moyenne densité sera seulement vraie dans les milieux où elle est permise de plein droit. Autrement, la complexité et les délais associés à l’obtention d’un permis deviennent des obstacles supplémentaires à la multiplication d’habitations abordables.

Le prochain article de la série explore la solution prometteuse du zonage incrémental comme levier réglementaire vers une offre résidentielle (un peu ou moyennement) plus dense, et plus durable.