Allier l'attrait de quartiers vivants et d'habitations bien pensées

Face à la crise de l’habitation et à la crise climatique, le rêve de la maison individuelle ne tient pas la route. 

Il y a pourtant un changement d’amorcé : les municipalités sont nombreuses à mettre de l’avant la nécessaire densification de leur territoire, et les tendances des mises en chantier évoluent. En proportion, on construit de moins en moins de maisons unifamiliales isolées… et pourtant, elles demeurent l’idéal résidentiel d’une majorité de québécois. Un idéal de plus en plus inaccessible.

Pour de nombreux ménages, choisir une habitation compacte, c’est faire un compromis. Un « en attendant » de pouvoir accéder à une maison isolée.

Dans ce contexte, comment concilier les impératifs collectifs aux aspirations individuelles?. Comment mener la nécessaire densification de nos milieux de vie pour en faire des quartiers complets, compacts et agréables à vivre, tout en tenant compte des préférences résidentielles des ménages québécois ?

Comment en faire une situation gagnant/gagnant ?

De toute évidence, il y a une nécessité de changer les perceptions. Pour opérer ce changement de culture, on doit inspirer en façonnant des lieux de vies désirables qui intègrent les qualités recherchées dans la maison isolée, mais autrement. 

En contexte de densification, le créneau du Missing Middle Housing offre plusieurs pistes de solutions et va même plus loin en anticipant les besoins d’une vie ! 

Une diversité résidentielle qui répond aux besoins d’une vie

Le concept de Missing Middle Housing met le doigt sur une nécessaire diversification de l’offre résidentielle. Les variations en termes de taille, de forme, de modes de tenure, d’agencements intérieurs et d’équipements permettent  de répondre à un large éventail de besoins pour des ménages à la composition variée et de tout âge.

Faut-il encore que ces ménages y trouvent ce qu'ils recherchent. Pour que les habitations de moyenne densité correspondent davantage aux aspirations des ménages (et ne soient pas vues comme un compromis), il est nécessaire d’y intégrer ce qui les attire dans la maison individuelle, notamment:

• l’accès à un espace extérieur privé (cour ou balcon)

• du rangement en quantité suffisante

• un sentiment d’intimité

• la flexibilité de pouvoir faire évoluer l’habitation au fil des besoins.

Pour tenir compte de ces aspirations et les réinterpréter, la qualité et l’ingéniosité de la conception des habitations compactes jouent un rôle central pour en faire une densité désirable aux yeux d’une majorité.

Par exemple, si l’on s’attarde au besoin d’intimité, il est bel et bien possible de l’offrir au sein d’habitations compactes. Cela peut se matérialiser par la conception d’habitations avec des entrées privatives, en prévoyant une insonorisation performante et en offrant l’accès à un espace extérieur privé confortable et appropriable (assez grand pour s’y asseoir à deux), qui pourrait être en complément d’un espace extérieur partagé.

Déployer le concept de Missing Middle Housing au sein d’un voisinage ou d’une petite collectivité, tout en s’assurant d’y offrir certaines des qualités recherchées dans la maison isolée, c’est répondre aux besoins des ménages tout au long de leur parcours de vie : la personne qui a besoin d’un espace bureau pour télétravailler, la famille qui souhaite un espace extérieur, ou la personne aînée qui souhaite réduire la superficie de son logement. Ultimement, chaque personne pourrait trouver un logement qui lui convient, dans un milieu qui supporte sa qualité de vie.

Au-delà de la maison, choisir un milieu de vie convivial et favorable à la santé

La multiplication des types résidentiels du Missing Middle Housing doit miser sur les qualités du milieu de vie, pour que le choix d’une habitation ne soit pas basée uniquement sur ses caractéristiques, mais bien sur les possibilités qu’offre le voisinage.

Pour les ménages, choisir un milieu compact, ça peut impliquer de renoncer à une grande cour privée… mais d’avoir accès à plusieurs parcs qui intègrent des équipements pour tous âges, à une bibliothèque, à une piscine municipale et à d’autres équipements sportifs.

Collectivement, cela représente une optimisation de l’espace urbanisé, et individuellement, la possibilité de se décharger du coût et de l’entretien des équipements extérieurs privés, qui souvent ne sont utiles pendant quelques années seulement (par exemple, les jeux d’enfants qui deviennent désuets une fois que ceux-ci grandissent).

Éviter la multiplication de grandes cours privées est aussi une façon de conserver de plus grands espaces verts par ailleurs, avec un potentiel de biodiversité plus élevé.

En prime, la proximité immédiate d’espaces récréatifs et contemplatifs ont un effet direct sur la santé publique : sociabilité, santé psychosociale, réduction du stress et de l’anxiété, etc. sont autant de bienfaits qui découlent d’un milieu bâti plus compact, mais doté d’espaces publics verdoyants.

Se rapprocher des activités du quotidien

La densification qui accompagne la multiplication d’habitations de moyenne densité a un effet positif sur la vitalité des centralités locales. L’arrivée de nouveaux ménages favorise le maintien, voire le développement, d’une offre commerciale attrayante et diversifiée.

Pour les ménages, cela se traduit par une accessibilité aux activités du quotidien, situées à proximité de leur habitation: épicerie ou dépanneur, pharmacie, école, garderie, centre communautaire ou de loisirs, etc. Il devient alors possible de s’y rendre à pied ou à vélo, de diminuer les coûts en transports, de gagner du temps au quotidien, et de développer un plus fort sentiment d’appartenance à son voisinage.

Pour les familles, cette proximité est également une opportunité d’offrir une certaine liberté de déplacement aux enfants et adolescents, qui ne sont pas dépendants des parents pour se faire reconduire à leurs activités, ou chez des amis.

Il ne s’agit donc plus de miser sur un logement, mais d’investir un quartier. À la différence des milieux monofonctionnels sans services de proximité, les qualités offertes par le milieu de vie (espaces publics, cocktail mobilité, services de proximité, etc.) et les habitations (offrant une diversité résidentielle, une conception de qualité) forment un tout favorable à l’épanouissement des ménages et l’avènement d’une vie de quartier dynamique.

Cet idéal soulève toutefois un enjeu majeur: Qui aura les moyens de choisir un tel cadre de vie?

La mise en place d’un contexte d’abordabilité doit nécessairement faire partie de l’équation. C’est ce qui sera exploré dans le prochain article de cette série.

Références

APCHQ (L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec) (2021). L’effervescence du marché résidentiel s’estompe, mais le télétravail ouvre la porte à d’autres localisations pour les acheteurs dans la région de Montréal. En ligne: https://www.apchq.com/download/805c175549e866c8574a1bb902e99efbdd25317d.pdf

Centris (2023). «Les Québécois face au marché immobilier: 10 faits saillants pour 2023», Blogue de l’immobilier, 18 janvier 2023. En ligne: https://www.centris.ca/fr/blogue/immobilier/les-quebecois-face-au-marche-immobilier-10-faits-saillants-pour-2023