Portraits de la densification : l'Esperluette

Des logements abordables dans un quartier très prisé

Le quartier Griffintown connaît une transformation d’envergure. Cet ancien quartier industriel et ouvrier a de quoi attirer, étant situé très près du Vieux-Montréal et du centre-ville de la métropole québécoise. Bordé par le canal de Lachine, il offre un style de vie urbain et actif à proximité des lieux d’emplois. Le coût des logements est plus élevé qu’ailleurs à Montréal. Bien que les personnes seules ou en couple peuvent acheter de petites unités plus abordables, cela ne répond pas à tous les besoins en logement.

Pour assurer une mixité sociale dans le quartier, la Ville et l’Arrondissement se sont fixé l’objectif de voir à la construction de logements sociaux destinés aux personnes à faible revenu et aux familles avec enfants. Les moyens pour y arriver sont précisés dans la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels et le Plan d'action en matière de logements abordables dans les projets résidentiels de l'Arrondissement du Sud-Ouest.

L’Esperluette est l’une des coopératives construites pour répondre à cet objectif. Elle est composée de 70 logements sociaux comptant une à quatre chambres à coucher. Quinze de ces logements sont accessibles et adaptables pour répondre aux besoins de personnes vivant avec une incapacité.

Perdre sa vue… sur une « cour à scrap ». Le bâtiment de neuf étages a été construit à l’emplacement d’un ancien centre de recyclage automobile. La vue des voisins et voisines s’étend certes moins loin que si le terrain n’avait pas été construit, mais le voisinage a pu faire ses adieux à un terrain peu entretenu dont les entrées charretières mal délimitées n’avaient rien pour rassurer les marcheurs. Il est maintenant plus facile pour un parent de laisser son enfant gambader jusqu’au prochain coin de rue. Source : Google Street View, 2011

Quelle belle cour! : construire en hauteur pour dégager de l’espace au sol. Construire un bâtiment de neuf étages a permis de créer 70 logements tout en dégageant une cour arrière sur laquelle la plupart des logements ont une vue. Ceux qui se trouvent au rez-de-chaussée y ont même un accès direct. Cet accès à la cour est souvent recherché, notamment par les parents qui peuvent laisser leurs enfants jouer dehors pendant qu’ils préparent le repas. Pourtant, il est encore rare de retrouver de tels accès dans des immeubles multilogements. L’Esperluette pourrait inspirer d’autres promoteurs, qui sait! Source : Mélissa Tremblay, photographe professionnelle - Vivre en Ville

Un bâtiment de neuf étages? On dirait qu’il n’y en a que quatre! Les cinq derniers étages du bâtiment sont en retrait par rapport à la rue, ce qui permet d'éviter l’effet canyon tout en jouant sur la perception des passants qui ne voient que les quatre premiers étages. Ce trait architectural est accentué par le choix de matériaux sobres pour les étages supérieurs, qui se font alors plus discrets.

Donner vie à la rue, une porte à la fois. Tous les logements du rez-de-chaussée ont un accès individuel à la rue pour offrir plus d’intimité aux habitants tout en contribuant à l’animation de la rue. La multiplication des portes d’entrée, l’éclairage et les retraits visent à créer une ambiance conviviale et habitée dans la rue. Source : Nanne Springer

Des « corridors extérieurs » qui servent aussi de balcons

Les balcons donnant sur la cour intérieure se trouvent sur des coursives, soit des corridors extérieurs assez larges pour servir de lieu de vie extérieur. Ce trait architectural fait en sorte que les logements de l’Esperluette sont traversants, c’est-à-dire qu’ils font toute la largeur de l’immeuble, ce qui en maximise l’aération et l’éclairage naturels.

En a-t-on vraiment besoin?

En 2036, 130 000 ménages additionnels par rapport à 2016 chercheront un logement à Montréal (ISQ, 2015) tandis qu’en octobre 2019, le taux d’inoccupation des logements locatifs était aussi bas que 0,3 % dans le Sud-Ouest (SCHL, 2019). L’Arrondissement planifie donc une densification et une diversification des types d’habitation afin de répondre aux besoins de la population. L’Esperluette répond à ces deux objectifs.

Le Programme particulier d’urbanisme - Secteur Griffintown, adopté en 2013, présente la densification comme « un outil au service de la qualité de vie ». Miser sur une forte densité dans ce lieu attractif a notamment permis à l'Arrondissement d’exiger des promoteurs qu’ils incluent du logement social pour favoriser une mixité sociale dans le quartier et d’acheter des terrains pour y aménager des parcs. Accueillir plus de voisins dans ce quartier permet aussi à plus de personnes de profiter de la proximité du Canal, de l’École de technologie supérieure et du centre-ville.

Le bon endroit pour accueillir de nouveaux voisins. La coopérative l’Esperluette est située à quelques pas de la rue commerciale Notre-Dame Ouest et du canal de Lachine. Une offre commerciale concentrée à l’intersection des rues Peel et Wellington dessert également le quartier.

Griffintown, un quartier qui incite à la marche. Les chiffres parlent : près de la moitié des déplacements pour le travail se font à pied dans le voisinage immédiat du projet. En accueillant plus de résidents et résidentes à cet endroit, on a donc de fortes chances qu’ils envisagent eux aussi la marche. La station de métro Lucien-L'Allier et le centre-ville se trouvent respectivement à huit et vingt minutes à pied.

Choix du mode de transport dans le voisinage pour le travail. Source : Vivre en Ville, d’après Statistique Canada, 2016. 

Que dit le zonage?

L'Esperluette a vu le jour grâce à la Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels. En effet, c’est le promoteur d'un autre projet immobilier dans le quartier (le projet Arbora) qui a vendu à la Ville le terrain de l’Esperluette sous le prix du marché, et ce, plutôt que d’inclure ces logements à même son projet immobilier.

Ces deux projets ont été autorisés par le conseil d’arrondissement du Sud-Ouest en 2012 même s’ils dérogeaient à certaines règles de zonage à travers le mécanisme de projet particulier (PPCMOI), à la suite de la réception d’un avis favorable du comité consultatif d’urbanisme et de la tenue d’une consultation publique. 

Le conseil a cependant exigé du promoteur :

• la création d’accès directs pour les logements situés au rez-de-chaussée sur la rue ou sur la cour;
• l’aménagement d’une aire de jeux pour enfants;
• l’adoption de mesures visant la récupération des eaux de pluie.

Dérogations par rapport au zonage initial :

• Autorisation d’habitations;
• Hauteur maximale en mètres;
• Indice de superficie de plancher maximal;
• Taux d’implantation maximal.

Des critères de qualité du Règlement sur les Plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) encadrent l’intégration des projets immobiliers, notamment en lien avec l'intérêt patrimonial du lieu, qui fait partie des plus anciens quartiers de Montréal. Certaines caractéristiques du passé faubourien doivent être respectées ou mises en valeur, comme la contiguïté des bâtiments et l’architecture typique de cette époque.

En bref

Les bons coups

• L’accroissement de la mixité sociale du quartier, grâce à une offre de logements sociaux sous la forme d’une coopérative
• Les accès directs à la rue et à la cour depuis les logements situés au rez-de-chaussée
• La diversité de taille des logements et l’offre de logements adaptables
• La localisation sur un terrain sous-utilisé pour favoriser la revitalisation du quartier
• La localisation à proximité du centre-ville et de plusieurs attraits
• La mise en retrait des étages supérieurs
• La conception de logements traversants
• La présence d’une cour partagée verte plutôt que minéralisée
• L’inclusion de balcons et de coursives
• L’utilisation de la brique  pour les façades des étages inférieurs, un rappel du passé industriel du quartier
• Le stationnement en souterrain
• Les murs végétalisés
• La présence de deux espaces de stationnement d'autopartage Communauto dans le garage intérieur

Les points faibles

• L’absence d’une mixité d’activités, en intégrant seulement de l’habitation plutôt que de prévoir, par exemple, des espaces commerciaux ou communautaires au rez-de-chaussée
• La transition abrupte entre les espaces privés et le trottoir

Les portraits de la densification offrent des exemples inspirants et rappellent pour qui et pourquoi ces changements arrivent. Continuez votre lecture avec d'autres études de cas :

• Le Platopolis

• Chez Bayard

• Les Écopropriétés Habitus

• L'Esperluette [vous êtes ici]

• La promenade Luc-Larivée

• La Rivière Saint-Charles

• Le Choubox

• Le Triptyque

• Les Allées de Bellevue

• Les Habitations Paradoxe

• Le Manoir Saint-Bruno, phase III

• La résidence Bilodeau-Larrivée

Références

AEDIFICA (2020). Coopérative d'habitation l'Esperluette. [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

ARRONDISSEMENT LE SUD-OUEST (2012). « Résolution : CA12 22 0308 », Extrait authentique du procès-verbal d’une séance du conseil d'arrondissement [PDF]. [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

ARRONDISSEMENT LE SUD-OUEST (2019). « Aire de paysage Griffintown », Règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) [PDF]. [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

ARRONDISSEMENT LE SUD-OUEST (2019). « Fiche de zonage : 0430 », Règlement d'urbanisme 01-280. [En ligne] (Consulté le 2 décembre 2020). 

DESROCHES, André (2015). « 80 logements sociaux de plus dans le Sud-Ouest ». Journal Metro, [En ligne], mis à jour le 25 février 2015 (Consulté le 2 décembre 2020). 

L’ESPERLUETTE : COOPÉRATIVE D’HABITATION (2020). À propos. [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

ISQ [INSTITUT DE LA STATISTIQUE DU QUÉBEC] (2015). Projections de ménages. [En ligne], (Consulté le 26 novembre 2020).

SCHL [SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT] (2019). Enquête sur les logements locatifs, centres urbains : taux d’inoccupation. [En ligne], (Consulté le 26 novembre 2020). 

STATISTIQUE CANADA (2020). Profil du recensement, Recensement de 2016, Aire de diffusion 24663443. [En ligne], (Consulté le 26 novembre 2020).

VILLE DE MONTRÉAL - CABINET DE LA DEUXIÈME OPPOSITION (2016). Une nouvelle coopérative d'habitation dans Griffintown, [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

VILLE DE MONTRÉAL (2005). Plan d’urbanisme. Montréal [En ligne], (Consulté le 26 novembre 2020).

VILLE DE MONTRÉAL (2013). Programme particulier d’urbanisme : secteur Griffintown [PDF]. [En ligne], (Consulté le 2 décembre 2020). 

VILLE DE MONTRÉAL (s. d.). Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels [PDF]. [En ligne], (Consulté le 26 novembre 2020).