Portraits de la densification : le Platopolis

400 nouveaux voisins dans un quartier presque entièrement construit, c'est possible!

Le Platopolis est un ensemble résidentiel situé à l’emplacement de l'ancien concessionnaire Mont-Royal Ford, maintenant démoli. Une fois le terrain décontaminé, ce sont cinq bâtiments d’une hauteur de trois à quatre étages qui ont été bâtis, accueillant plus de 400 résidents répartis dans 196 logements. 

Le premier bâtiment, construit en 2014, est situé sur l’avenue du Mont-Royal. Le rez-de-chaussée est occupé par une épicerie, alors qu’une coopérative de 46 logements prend place aux étages supérieurs. Cette inclusion de logements sociaux est le fruit d’un geste volontaire du promoteur qui souhaitait une mixité sociale au sein de l’ensemble. 

Un îlot bétonné? Non merci! Rares sont celles et ceux qui vont regretter l’ancien concessionnaire Mont-Royal Ford qui se trouvait jusqu’en 2010 à l’emplacement actuel du Platopolis. Source : Google Street View, 2009

Source : Vivre en Ville

De grands logements pour garder les familles en ville

Près de 40 % des logements (soit 60) présentent des caractéristiques souvent recherchées par les familles avec enfant. Ils comportent trois ou quatre chambres, parfois réparties sur deux étages et la plupart d’entre eux sont situés au rez-de-chaussée. Les parents peuvent donc laisser les enfants jouer dans la cour, qui est accessible directement depuis leurs logements. 

De la place en masse sur les balcons. Les cours et les balcons privés offrent un bel équilibre entre ensoleillement et intimité grâce à l'aménagement paysager, à la disposition des balcons et aux garde-corps en verre givrés. Source : Fadi Coussa, architecte

Des logements qui se distinguent… à un prix raisonnable

Ces nouveaux bâtiments ont obtenu la certification Novoclimat. Deux prix d'architecture et de design leur ont également été décernés. Malgré cela, les condos se sont vendus entre 280 000 $ et 500 000 $, alors que le prix d’achat moyen de 418 749 $ pour un appartement à Montréal (SCHL, 2019). Pourtant, ils se situent dans l’un des quartiers les plus prisés de Montréal.

Prix décernés :

• Prix Domus de l’APCHQ – région du Montréal métropolitain (Projet et/ou développement résidentiel de l'année);
• Grand prix du design (Mention architecture de paysage de projet domiciliaire, commercial et de bureau).

Des cours et des ruelles très vertes 

L’agencement des bâtiments et des espaces ouverts se distingue de l'îlot typique montréalais de façon à créer trois grands espaces verts dans lesquels s’insèrent des cours partagées, des terrasses individuelles (pour les logements au rez-de-chaussée) et des passages piétonniers qui facilitent la traversée de l'îlot pour les résidents. Deux petites cours partagées s’ajoutent également aux abords des ruelles carrossables de l'îlot.

Densifier... sur 70 % du site. Les espaces verts constituent environ 30 % de la superficie de l’ensemble. Source : Vivre en Ville

Densifier tout en combattant les îlots de chaleur. Les cours sont des lieux de rencontres pour les résidentes et résidents. Plus de 40 arbres y ont été plantés, ce qui a permis de verdir le quartier et d’atténuer le phénomène d’îlot de chaleur, au bénéfice de tout le voisinage. Source : Vivre en Ville

En a-t-on vraiment besoin?

Le taux d’inoccupation des logements locatifs à Montréal est aussi bas que 1,6 % (SCHL, 2019). Sur le Plateau-Mont-Royal, le taux d'inoccupation atteint même 0,3 % pour les logements de trois chambres et plus et 0,7 % pour les logements de deux chambres. De plus, entre 2016 et 2036, ce sont plus de 130 000 ménages qui chercheront un logement à Montréal (ISQ, 2015). Le site laissé vacant par l’ancien concessionnaire Mont-Royal Ford constituait donc une rare opportunité de construire de nombreux nouveaux logements.

Le Plan d’urbanisme de la Ville de Montréal a comme objectif de « maintenir, dans les secteurs établis, la densité de construction, la mixité des usages et la mixité sociale propres au Plateau-Mont-Royal ». Le Platopolis répond à cette volonté en incluant des logements sociaux et familiaux, de même qu’une épicerie, proposant ainsi une mixité verticale, soit une mixité d’activités dans un même bâtiment. 

Le bon endroit pour accueillir de nouveaux voisins. En raison de la proximité de l’avenue du Mont-Royal, bien connue pour son offre commerciale, les résidents de Platopolis ont accès à de nombreux commerces et équipements publics, dont plusieurs parcs et écoles, en plus de la grande épicerie qui se trouve à même leur lieu de résidence. Source : Vivre en Ville

Donner accès à la mobilité durable au quotidien. Une ligne d’autobus, dont l’arrêt est situé en face du nouvel ensemble résidentiel sur l’avenue du Mont-Royal, permet de rejoindre la station de métro Mont-Royal en quelques minutes. De nombreuses autres options de mobilité sont disponibles dans un rayon de 400 mètres autour des nouvelles habitations. Source : Vivre en Ville

Une occasion d’adopter la marche et le vélo au quotidien

Les déplacements à pied ou à vélo sont facilités par la forme du bâtiment, puisque les entrées principales des nouveaux bâtiments sont connectées aux trottoirs de la rue et qu’un rangement à vélos se trouve dans le stationnement souterrain. 

Dans le secteur, l’indice de marchabilité Walk Score atteint ainsi 91 % tandis que celui pour les déplacements cyclables est de 100 %. Pas étonnant alors que les gens vivant dans ce secteur utilisent moins l’auto que le reste des résidents de l'Île, et davantage les autres modes de transport. 

Offrir à 400 personnes d’adopter un mode de vie sans auto s’ils le désirent : une autre bonne raison d’amener plus de voisins dans le secteur!

Choix du mode de transport dans le voisinage pour le travail. Source : Vivre en Ville, d’après Statistique Canada, 2016. 

Que dit le zonage?

Pour optimiser l’utilisation du terrain et accueillir davantage de familles, le Platopolis a fait l’objet d’une procédure de projet particulier (PPCMOI), c’est-à-dire que le conseil d’arrondissement l’a autorisé même s’il dérogeait à certaines dispositions du règlement de zonage. Cela étant, de nombreuses conditions ont été fixées par l’Arrondissement pour s’assurer que les bâtiments s’intègrent bien dans le quartier, et ce, au terme d'un important processus d'évaluation.

Le projet devait notamment se conformer au Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) qui pose des conditions sous la forme de critères de qualité. Le respect de ces critères est évalué à la fois par les professionnels de l'Arrondissement et par le comité consultatif d’urbanisme, composé d'élus et de citoyens. 

Le propriétaire devait également verser 10 % de la valeur réelle du terrain en argent dans un fond municipal qui sert à l’aménagement des parcs dans le quartier, ce qui est souvent demandé en contrepartie d’un projet de densification.

Dérogations au règlement de zonage en vigueur :

• hauteurs maximales en mètres;
• nombre d’étages;
• nombre de logements maximum par bâtiment;
• dimensions des avant-corps;
• présence d’une activité commerciale.

L’épicerie à la porte d’à côté. Une nouvelle épicerie insérée à même l’un des nouveaux bâtiments dessert maintenant l’ensemble du voisinage. Source : Vivre en Ville

En bref

Les bons coups

• La diversité de taille des logements
• La qualité des constructions et des matériaux
• Les espaces extérieurs de qualité 
• L’inclusion de logements sociaux sous la forme d’une coopérative
• La toiture blanche, les écrans solaires sur les balcons et les logements traversants, permettant d’atténuer la chaleur et de favoriser la ventilation naturelle
• Les cases de stationnement offertes en option et exclues du prix de base des logements pour encourager la mobilité active et réduire le coût d’achat
• Le stationnement aménagé en souterrain, libérant de l’espace pour le verdissement

Les points faibles

• L'absence de passage piétonnier public permettant de traverser l'îlot de façon transversale, les cours partagées étant privées

Les portraits de la densification offrent des exemples inspirants et rappellent pour qui et pourquoi ces changements arrivent. Continuez votre lecture avec d'autres études de cas :

• Le Platopolis [vous êtes ici]
• Chez Bayard
• Les Écopropriétés Habitus
• L'Esperluette
• La promenade Luc-Larivée
• La Rivière Saint-Charles
• Le Choubox
• Le Triptyque
• Les Allées de Bellevue
• Les Habitations Paradoxe
• Le Manoir Saint-Bruno, phase III
• La résidence Bilodeau-Larrivée

Références

ISQ [INSTITUT DE LA STATISTIQUE DU QUÉBEC]. Projections de ménages, [En ligne], 2015. [https://www.stat.gouv.qc.ca]. (Consulté le 26 novembre 2020).

INT DESIGN. Platopolis, [En ligne], mis à jour en 2020. Montréal. [https://prixdesign.com/portfolio/platopolis/] (Consulté le 26 novembre 2020). 

SCHL. [SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT]. Enquête sur les logements locatifs, centres urbains : taux d’inoccupation, [En ligne], Octobre 2019.  [https://www.cmhc-schl.gc.ca]. (Consulté le 26 novembre 2020). 

STATISTIQUE CANADA. « Profil du recensement », Recensement de 2016, Aire de diffusion 24661810, [En ligne], 2020. [https://www12.statcan.gc.ca]. (Consulté le 26 novembre 2020).

TROIS ARCHITECTURE. Platopolis Condominiums, [En ligne], 2011. Montréal. [https://www.troisarchitecture.com/platopolis] (Consulté le 26 novembre 2020). 

VILLE DE MONTRÉAL. Ma carte interactive, [En ligne], 2020. Montréal. [https://spectrum.montreal.ca] (Consulté le 26 novembre 2020).

VILLE DE MONTRÉAL ET ARRONDISSEMENT DU PLATEAU-MONT-ROYAL. Plan d’urbanisme, [En ligne], juin 2005. Montréal. [PDF] (Consulté le 26 novembre 2020).

VILLE DE MONTRÉAL. Platopolis, [En ligne], s.d. Montréal. [PDF] (Consulté le 26 novembre 2020).

VIVRE EN VILLE. Densification verte : fiches de bonnes pratiques, dans le cadre du projet Milieux de vie en santé, [En ligne], 2017. [PDF] (Consulté le 26 novembre 2020).

WALK SCORE. 2275 Avenue du Mont-Royal Est, [En ligne], 2020. [https://www.walkscore.com]. (Consulté le 26 novembre 2020).