Transformation de place Fleur de Lys à Québec

L’exemple de Fleur de Lys à Québec

La Ville de Québec aborde la requalification de ses centres commerciaux de façon proactive pour l’ensemble de son territoire. C’est aussi le cas pour le centre Fleur de Lys qui a été acquis en 2018 par le Groupe Trudel. 

Pour les nouveaux propriétaires, cette transaction et la fermeture successive de deux grandes bannières marquent le point de départ d’un vaste projet de transformation du site en un milieu de vie complet, avec, à terme : 

• la construction de 4 500 logements; 

• le maintien et le développement d’une offre commerciale;

• le développement d’un pôle institutionnel, comprenant un campus de l’Université du Québec à Trois-Rivières (UQTR) et des espaces de bureaux;

• l’aménagement d’une place publique d’environ 10 000 m², pouvant accueillir divers événements.

Les premiers travaux de requalification ont débuté en 2023, facilités par une coopération soutenue entre la municipalité et les propriétaires, accompagnés par le consortium Groupe A/Annexe U et Coarchitecture

L’aménagement d’un milieu de vie complet. Source: Groupe A / Annexe U

Une coopération structurée dès le départ et une posture d’écoute

La Ville et le groupe promoteur travaillent en parallèle, chacun menant sa propre démarche, mais s’arrimant à la démarche de l’autre. La Ville a consulté le groupe promoteur comme toute autre partie prenante dans le cadre de son Plan particulier d’urbanisme (PPU), adopté en 2022. Ce dernier couvre un périmètre élargi pour intégrer les connexions et la reconversion des sites adjacents¹.

De son côté, le groupe promoteur a travaillé sur des scénarios de développement et sur un plan directeur en connaissance des intentions municipales et dans le respect des orientations du PPU². Il a organisé ses propres activités auprès des résidents des secteurs avoisinants, des organismes du milieu et des commerçants³. Plusieurs demandes citoyennes ont été intégrées au projet, notamment l’ajout d’espaces verts, l’amélioration de l’accessibilité grâce à une diversité de modes de déplacement, ainsi que la valorisation de l'ancien magasin Sears, auquel de nombreux usagers étaient attachés⁴.

Cette posture d’écoute, autant du côté de la Ville que du groupe promoteur, contribue à bâtir la confiance de toutes les parties prenantes, un atout précieux pour un projet de longue haleine.

Garder le site vivant pendant les travaux

La requalification s’appuie sur une offre commerciale importante aux yeux des habitants du secteur⁵. Maintenir les commerces actifs et accessibles tout en construisant ailleurs sur le site représente non seulement un défi en raison des baux en vigueur, mais demande un véritable jeu de chaises musicales, avec des relocalisations temporaires, des arrivées ou fermetures de commerces⁶.

Une stratégie d’autorisation en deux temps

Plutôt que d’attendre une révision réglementaire globale, la Ville et le groupe promoteur ont d’abord limité les ajustements de zonage à la première phase du projet⁷. Cette décision a permis un démarrage rapide et assure la viabilité financière du projet dès les premières phases. 

Cette approche s’appuie sur un plan directeur de développement, établi en collaboration entre le groupe promoteur et la Ville, et qui servira de référence pour la révision réglementaire globale de la Ville encadrant les phases subséquentes du groupe promoteur⁸. Cette stratégie offre le temps nécessaire aux modifications de programmation et à une planification plus détaillée par phase, sans compromettre le démarrage du projet.

Pour en savoir plus:

• Pour plus de détails sur les composantes du projet, la démarche de consultation et le financement, voir la fiche projet dans le répertoire «Optimisation des milieux de vie».
• Requalification des centres commerciaux: bonnes pratiques pour une coopération porteuse entre municipalités et porteurs de projets.
• [À venir] Classe de maîtres: Requalification de centres commerciaux avec Eric Turcotte de Urban Strategies.
• Les cas l’espace Canevas à Gatineau et de Pike & Rose dans le Maryland présentés dans le répertoire cartographique «Optimisation des milieux de vie». Ce dernier présente des cas inspirants d’ici et d’ailleurs, dont de nombreux portent sur des requalifications.

Source: Trudel Corporation.

Références:

1. VILLE DE QUÉBEC et GROUPE A/ANNEXE U (2024). «Reconstruire la ville sur la ville un centre commercial à la fois», conférence donnée dans le cadre du congrès de l'Ordre des urbanistes du Québec. [Vidéo] (consulté le 16 mars 2025).

2. Idib. 

3. VILLE DE QUÉBEC et GROUPE A/ANNEXE U (2024). «Reconstruire la ville sur la ville un centre commercial à la fois», conférence donnée dans le cadre du congrès de l'Ordre des urbanistes du Québec. [Vidéo] (consulté le 16 mars 2025) et TRUDEL ALLIANCE (2021).  « Revitalisation de Fleur de Lys : Modification réglementaire Ville de Québec, Règlement R.V.Q. 2994», Ville de Québec, [En ligne], (consulté le 18 février 2025)

4. TRUDEL ALLIANCE (2021).  « Revitalisation de Fleur de Lys : Modification réglementaire Ville de Québec, Règlement R.V.Q. 2994», Ville de Québec, [En ligne], (consulté le 18 février 2025) et SIMARD, Martin (2024). «La requalification de centres commerciaux de banlieue en Amérique Du Nord le cas de la Place Fleur de Lys à Québec», Revue Organisations & Territoires, 33(3), 207–222. [DOI]

5. TRUDEL ALLIANCE (2021).  « Revitalisation de Fleur de Lys : Modification réglementaire Ville de Québec, Règlement R.V.Q. 2994», Ville de Québec, [En ligne], (consulté le 18 février 2025)

6. VILLE DE QUÉBEC et GROUPE A/ANNEXE U (2024). «Reconstruire la ville sur la ville un centre commercial à la fois», conférence donnée dans le cadre du congrès de l'Ordre des urbanistes du Québec. [Vidéo] (consulté le 16 mars 2025) et TRUDEL ALLIANCE (2021).  « Revitalisation de Fleur de Lys : Modification réglementaire Ville de Québec, Règlement R.V.Q. 2994», Ville de Québec, [En ligne], (consulté le 18 février 2025)

7. VILLE DE QUÉBEC (2021). «Sommaire décisionnel: R.V.Q. 2994». Ville de Québec. [en ligne] (consulté le 18 février 2025)

8. Idib.