Kelowna: leçons du programme de consolidation urbaine

Dans le but de faire face plus facilement aux différents enjeux les touchant (p. ex. perte des terres agricoles et des espaces naturels, accroissement des coûts liés aux infrastructures existantes, diminution des revenus), certaines municipalités cherchent à mettre fin aux pratiques qui favorisent l'étalement urbain sur leur territoire. C’est ainsi que, en 2017, la Ville de Kelowna a lancé un programme de consolidation urbaine.

Un marché résidentiel sous pression

Kelowna est une ville de près de 150 000 habitants, située dans la vallée de l’Okanagan en Colombie-Britannique, qui vit depuis une vingtaine d'années une explosion démographique, au point de devenir l’une des villes canadiennes d’importance qui connaissent la plus forte croissance. En effet, sa population est passée de 96 288 à 144 576 habitations entre 2001 et 2021, ce qui représente une augmentation de 50 %. Cette très forte croissance ajoute une pression supplémentaire sur les prix de l’habitation, que subissent également les autres grandes villes canadiennes depuis plusieurs années. Le prix moyen pour une unité d’habitation est effectivement passé de 188 173 $ à 706 000 $ au cours de la même période (Barnes, 2021).

Une faible diversité dans l’offre résidentielle

Comme dans la majorité des villes nord-américaines, on trouve à Kelowna une faible diversité de types d’habitations, notamment  très peu d’habitations de moyenne densité (ou missing middle housing). Ainsi, entre les immeubles multilogements et les maisons individuelles, il n'y a que très peu d'offre. En effet, 90 % des parcelles à l’extérieur du noyau urbain sont zonées exclusivement pour les maisons individuelles (City of Kelowna, 2023a).

Source: Vivre en Ville.

Consolidation et concours architectural

Ce programme vise globalement quatre objectifs (City of Kelowna, 2023a):

• Diversifier l’offre résidentielle;

• Augmenter l’offre et réduire les prix dans les quartiers à plus faible densité;

• Réduire les impacts négatifs de la pression sur la chaîne d’approvisionnement résidentielle en dirigeant la croissance vers les endroits les plus pertinents;

• Développer les milieux existants de façon plus durable, tant sur le plan fiscal qu’environnemental.

La première phase du programme s’est amorcée sans savoir si elle allait connaître du succès ou même si elle allait être suivie par une seconde phase. Elle a débuté par la modification du zonage de plus de 800 parcelles, où n’étaient auparavant autorisés que des maisons individuelles ou des bâtiments de deux logements. Il est maintenant permis d’y construire des bâtiments ayant une plus forte emprise au sol et pouvant contenir jusqu’à quatre logements.

Le programme de consolidation de Kelowna inclut un concours d'architecture qui a permis de proposer deux modèles de bâtiments de quatre logements préapprouvés et dont le choix permet d’obtenir un permis de construction plus rapidement, c’est-à-dire en aussi peu de temps que deux à trois semaines (City of Kelowna, 2020a).   

La conception de ce concours s’est amorcée en juin 2015 et les grandes lignes, critères d’évaluation et composantes de bases du design ont été déterminés par un comité composé de promoteurs, d’architectes, de designers en habitation, des commissions scolaires, de services de santé, de résidents des secteurs concernés et d’autres quartiers de la ville. Ensuite, un comité d’évaluation composé de sept membres choisis parmi le comité d’élaboration du programme et représentant différentes perspectives sur la question a été formé pour choisir les deux gagnants du concours.

Selon le gestionnaire municipal chargé de la réglementation et de la planification à la Ville de Kelowna, les séances de consultations publiques et les rencontres entre les acteurs impliqués se sont déroulées de façon très constructive. Elles ont permis à tous et toutes de dialoguer sur leur vision du programme, d’en arriver à des compromis et de mettre au point ensemble le cadre du concours architectural (SCHL, 2016).

Les recommandations du comité de sélection ont été acceptées par le conseil municipal un an après le début du concours. Le premier design choisi est composé de deux bâtiments individuels de style moderne et minimaliste comportant deux logements chacun. Le second design est composé de quatre unités dans un seul bâtiment à l’allure d’une grande maison individuelle qui se fond dans le paysage des quartiers visés par le programme de consolidation.

Les deux modèles gagnants du concours architectural. Source: Google Street, 2023, 2021.

Des résultats intéressants malgré un faible échantillon

La première phase de ce programme a déjà donné plusieurs résultats encourageants colligés notamment en sondant les résidents des secteurs où le programme est en vigueur. Entre 2017 et 2022, la moyenne annuelle de parcelles construites par redéveloppement est passée de 2 à 23 (Barnes, 2023). Au total, il y a eu plus de 500 unités ajoutées en consolidation sur plus de 150 parcelles (City of Kelowna, 2023b). Ceci dit, le processus d’émission de permis par voie accélérée autorisé en cas de choix d’un des deux modèles de bâtiments résidentiels préapprouvés a été arrêté en août 2021 par le conseil municipal, soit plusieurs mois avant sa fin prévue, par souci de ne pas trop homogénéiser le bâti résidentiel. En effet, 32 bâtiments au design pré-approuvé ont été construits, ce qui a ajouté un total de 128 unités construites dans les milieux visés par le programme (The Daily Courier Staff, 2021).

Quel avenir pour la consolidation à Kelowna?

Un second concours d’architecture a eu lieu en 2021 et les gagnants ont été annoncés l’année suivante. En plus de ces nouveaux modèles de bâtiments résidentiels, le zonage de toutes les parcelles concernées par le nouveau zonage de 2017 a été une fois de plus modifié pour permettre une densité encore plus forte (City of Kelowna, 2023b).

Maintenant que le programme de consolidation semble avoir fait ses preuves, la Ville de Kelowna veut étendre le programme à 3 000 nouvelles parcelles. Considérant que seulement 10 % des parcelles dans les quartiers centraux de la ville permettent le redéveloppement plus dense, on constate qu’il reste encore beaucoup de potentiel de consolidation au cœur même de Kelowna (Lorraine, 2023).

Références

BARNES, Gary (2021). «Changing the face of housing in Kelowna». Kelowna Capital News, [En ligne] (consulté le 15 juin 2023).

BARNES, Gary (2023). «Increasing infill housing priority for City of Kelowna». Kelowna Capital News, [En ligne] (consulté le 15 juin 2023).

CITY OF KELOWNA (2018). «RU7 - Zoning Information». City of Kelowna. [PDF] (consulté le 15 juin 2023).

CITY OF KELOWNA (2020a). «Report to Council». City of Kelowna.
[PDF] (consulté le 15 juin 2023).

CITY OF KELOWNA (2020b). «Lessons Learned for Infill Housing in the 2040 OCP». City of Kelowna.
[PDF] (consulté le 15 juin 2023).

CITY OF KELOWNA (2023a). «Infill Challenge Design Competition 2.0». City of Kelowna. [En ligne] (consulté le 15 juin 2023).

CITY OF KELOWNA (2023b). «Infill housing». City of Kelowna. [En ligne] (consulté le 15 juin 2023).

LORRAINE, Cheyanna (2023) «More infill housing could be 1 solution to address Kelowna's housing challenges, says report». Kelowna Now, [En ligne] (consulté le 15 juin 2023).

SCHL (2016). «Intensification Through Collaboration - Kelowna’s infill challenge builds bonds of community among people of all ages». Société canadienne d'hypothèques et de logement.
[PDF] (consulté le 23 août 2023).

THE DAILY COURIER STAFF (2023). «Too many homes like this in Kelowna, city says». The Daily Courier, [PDF] (consulté le 15 juin 2023).