La Nouvelle-Beauce: résultats des efforts de consolidation urbaine

Cet article met en lumière le travail conjoint entre Vivre en Ville, la MRC de La Nouvelle-Beauce et les municipalités ayant, dans la foulée de cette réflexion, amorcé un changement de leurs pratiques en matière de consolidation urbaine et de densification villageoise.

La Nouvelle-Beauce face à des choix importants

Entre 2001 et 2021, la MRC de La Nouvelle-Beauce a vu sa population croître de 47 % (Canada, 2022). Face à un changement si important, la réaction de la MRC et de ses municipalités a été de procéder à des demandes d’exclusion de la zone agricole auprès de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) afin d’accroître les périmètres d’urbanisation de différentes municipalités. 

Face aux demandes récurrentes émanant d’un territoire en si forte croissance, de surcroît à proximité d’une région métropolitaine comme Québec, quelques raisons ont été évoquées par la CPTAQ pour refuser la plupart de ces demandes. Notons par exemple:

• les sols de qualité à fort potentiel agricole et le dynamisme agricole remarquable sur les sites visés;

• la trop faible densité résidentielle projetée par les municipalités, compte tenu de la rapide croissance démographique récemment connue par ces dernières;

• la disponibilité suffisante de terrains dans les autres périmètres d’urbanisation de la MRC.

Afin de poursuivre leur croissance démographique à court terme, les municipalités concernées par ces refus n’avaient d’autres choix que d’envisager des voies alternatives à l’étalement urbain. La rencontre thématique de la commission d’aménagement de la MRC de La Nouvelle-Beauce portant sur l’urbanisme (avril 2016) est alors apparue comme une plateforme d’échange idéale pour explorer les questions entourant la transformation des milieux déjà urbanisés. Elle a par exemple conduit les représentants et représentantes de la MRC et des municipalités: 

• à discuter des impacts de l’étalement urbain dans la région;

• à identifier les embûches à la poursuite de l’urbanisation dans chacune des municipalités;

• à explorer l’intérêt d’opter pour la consolidation urbaine et la densification villageoise pour répondre au besoin de leur rapide croissance démographique.

Immédiatement après la tenue de cette rencontre, la Municipalité de Saint-Elzéar, dont le maire était également préfet de la MRC, a lancé le bal, en mandatant Vivre en Ville pour évaluer avec elle le potentiel de densification de son périmètre d’urbanisation (mai 2016) (MRC de La Nouvelle-Beauce, 2017). D’autres municipalités ont par la suite fait de même: Saint-Bernard (juin 2016), Saint-Isidore (décembre 2016), Sainte-Marguerite (février 2018), Saints-Anges (mai 2018), Saint-Lambert-de-Lauzon (décembre 2018), Sainte-Marie (mars 2019), Scott (juin 2019 et juillet 2020). 

Trois actions clés de la MRC pour appuyer la planification municipale 

Ces nouveaux exercices de planification menés par les municipalités ont notamment été rendus possibles grâce à trois actions clés de la MRC. 

La première action a été d’adopter un règlement modifiant le schéma, afin d’y inscrire que les périmètres d’urbanisation de chacune des municipalités sera réévalué par la MRC au début de chaque année. Cette réévaluation sera effectuée à partir de critères comme la croissance et les perspectives démographiques, l’évolution de l’utilisation du sol, le nombre et le type des constructions au cours des dix dernières années, la densité résidentielle, la capacité des infrastructures et des équipements publics, et la compilation des espaces vacants situés dans les périmètres d’urbanisation. Des critères ont également été fixés pour permettre au comité consultatif agricole d’évaluer les éventuelles demandes d’agrandissement des périmètres d’urbanisation, dont la proximité des services, l’utilisation des sols à proximité, l’impact sur les déplacements actifs et l’homogénéité avec le tissu urbain existant.

La seconde action a été d’utiliser, d’une part, son Plan de développement du territoire agricole et forestier pour « soutenir les municipalités dans l’élaboration de projet urbanistique ou de plan d’urbanisme afin de réduire les pressions sur le territoire agricole » (MRC de La Nouvelle-Beauce, 2019) et, d’autre part, son Fonds de développement des territoires pour les appuyer financièrement (MRC de La Nouvelle-Beauce, 2017; 2018; 2019; 2020; 2022). 

La troisième action a été de mettre en place une Entente intermunicipale relative à la fourniture de services en urbanisme entre la MRC et l’ensemble de ses municipalités, afin de leur offrir des services en urbanisme sous la forme d’une banque d’heures. En vigueur depuis 2021, cette entente a par exemple eu pour effet de diversifier les outils réglementaires - notamment discrétionnaires - utilisés par les municipalités, et ainsi de leur permettre de mieux encadrer les interventions à l’intérieur de leur périmètre d’urbanisation.

Un important potentiel de densification dans chaque municipalité

L’étude produite par chacune de ces municipalités avec Vivre en Ville a mis en lumière l’important potentiel de densification offert par leur périmètre d’urbanisation respectif, en veillant à prendre en compte leurs enjeux et particularités propres. 

Elle a d’abord conduit à réaliser un portrait-diagnostic urbanistique fin des milieux urbanisés, afin de connaître leurs composantes et de déterminer la possibilité de les transformer ou non. Elle a ensuite servi à identifier et à caractériser finement, selon différents critères, les terrains pouvant accueillir la densification. Enfin, elle a servi à esquisser, à partir de différents paramètres (p. ex. une densité supérieure à celle déjà atteinte, notamment grâce à une réduction des dimensions des voies publiques, des parcelles, de l’emprise au sol des bâtiments et des cours avant, latérales et arrière), des propositions d’optimisation de l’urbanisation (Vivre en Ville, 2016) sous la forme d’un concept d’organisation spatiale, de plans et de modélisations tridimensionnelles faciles à comprendre tant pour les équipes municipales (élus et élues, professionnels et professionnelles) que pour les citoyens et citoyennes.

Ces études ont révélé que le potentiel de densification des périmètres d’urbanisation ciblés était très important (pour un total d’environ nouveaux 4000 logements), bien que variable d’un endroit à l’autre: 

• Saint-Elzéar:
  un potentiel d’ajout de 340 logements dans les milieux déjà urbanisés, et de 413 logements dans les secteurs visés par les demandes d’exclusion de la zone agricole déjà effectuées auprès de la CPTAQ, alors que la municipalité comptait à ce moment 785 logements (Statistique Canada, 2012).

• Saint-Bernard:
  un potentiel d’ajout de 242 logements dans les milieux déjà urbanisés, et de 365 logements dans les secteurs visés par les demandes d’exclusion de la zone agricole déjà effectuées auprès de la CPTAQ, alors que la municipalité comptait à ce moment, elle aussi, 785 logements (Statistique Canada, 2012).

• Saint-Isidore:
  un potentiel d’ajout de 312 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la municipalité comptait à ce moment 1140 logements, dont 558 dans le périmètre d’urbanisation (Statistique Canada, 2012).

• Sainte-Marguerite:
  un potentiel d’ajout de 346 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la municipalité comptait à ce moment 450 logements, dont 246 dans le périmètre d’urbanisation (Statistique Canada, 2017).

• Saints-Anges:
  un potentiel d’ajout de 166 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la municipalité comptait à ce moment 455 logements, dont 248 dans le périmètre d’urbanisation (Statistique Canada, 2017).

• Saint-Lambert-de-Lauzon:
  un potentiel d’ajout de 784 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la municipalité comptait 2540 logements, dont 1150 dans le périmètre d’urbanisation (Statistique Canada, 2017).

• Sainte-Marie:
  un potentiel d’ajout de 1254 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la ville comptait à ce moment 5650 logements (Statistique Canada, 2017).

• Scott:
  un potentiel d’ajout de 563 logements dans les milieux déjà urbanisés, alors que la municipalité comptait à ce moment 950 logements, bien que 98 d’entre eux avaient été démolis à la suite des inondations de 2017 et 2019 (Statistique Canada, 2017).

Potentiel de densification du périmètre d’urbanisation de Saint-Isidore (potentiel d'ajout de 312 logements). Source: Vivre en Ville

Des modalités de mise en œuvre pour chaque municipalité

Chacune des études réalisées par ces municipalités et Vivre en Ville était accompagnée d’une stratégie de mise en œuvre du projet urbanistique proposé. Celle-ci se composait: 

• d’un plan d’intervention sur l’espace public, visant l’amélioration du réseau viaire (routier, cyclable, piétonnier), incluant les intersections, ainsi que des parcs et places publiques;
• de l’identification des secteurs dont le développement gagnerait à se faire grâce à la maîtrise foncière et à la maîtrise d’ouvrage municipales;
• d’un plan de phasage, prenant la forme d’une stratégie visant à répartir et à contrôler la construction des logements sur les sites à densifier et sur ceux non encore urbanisés, afin de privilégier le recours aux premiers;
• de typologies de rues, de parcelles et de gabarits de bâtiments à rendre possibles par la réglementation municipale.

En outre, des modalités de participation des citoyens et citoyennes à cette réflexion ont été proposées à chacune de ces municipalités. Si certaines municipalités ont opté pour impliquer certains représentants et représentantes des citoyens et citoyennes dès le début de la démarche (p. ex. la Municipalité de Scott, qui mis en place une table de parties prenantes diversifiée), d’autres ont plutôt souhaité débuter par une mobilisation des décideurs clés (p. ex. maires et mairesses, directeurs généraux et directrices générales, directeurs et directrices de l’urbanisme), de l’ensemble du conseil municipal, voire du comité consultatif d’urbanisme, avant d’impliquer davantage les citoyens et citoyennes, les propriétaires et les acteurs de la promotion et de la construction immobilières.

Un passage à l’action qui prend différentes formes et qui porte ses fruits

Sept ans après les travaux de la commission d’aménagement de la MRC de La Nouvelle-Beauce, les mesures privilégiées par les municipalités pour mettre en œuvre leur projet urbanistique se sont avérées diversifiées. Elles reflètent les priorités fixées par leurs équipes, leur volonté d’implication et de contrôle, ainsi que leur capacité d’action.

Voici quelques exemples identifiés à ce jour.

La Municipalité de Saint-Elzéar a modifié son règlement de zonage et son règlement de lotissement pour permettre, entre autres, une augmentation du nombre d’étages sur les bâtiments, une réduction de la superficie maximale des parcelles résidentielles de 930 à 700 mètres carrés, et une réduction du frontage maximal de 30 à 22 mètres, et une réduction de la profondeur exigée des cours avant. 

Grâce à ces modifications réglementaires, la Municipalité: 

• a autorisé la construction de plus d’une quarantaine de logements selon ces nouvelles règles (p. ex. rue des Pionniers);

• a autorisé la construction d’une résidence pour personnes aînées de 25 logements sur un terrain résiduel voisin de l’église et du cimetière (rue des Rosiers).

Construction d’une résidence pour personnes aînées de 25 logements sur un terrain résiduel voisin de l’église et du cimetière (avant: photo du haut, après: photo du bas). Source: Google Street

À Saint-Bernard, la Municipalité: 

• a acquis et démoli des bâtiments désuets sur sa rue principale (rue Saint-Georges), afin que les parcelles libérées permettent une reconfiguration des intersections et des parcelles, et contribuent à une future densification du secteur;

• a révisé un lotissement en cours de construction (rue des Pionniers) afin d’y offrir huit maisons jumelées plutôt que les quatre maisons individuelles prévues à l’origine;

• a modifié sa réglementation, ce qui a permis de remplacer une maison individuelle par deux immeubles de quatre logements chacun (rue Saint-Georges), puis de remplacer une maison et une station-service par quatre maisons jumelées, trois maisons en rangée et un immeuble de six logements (rues Boilard et Turcotte).

Remplacement d’une maison et d’une station-service par quatre maisons jumelées, trois maisons en rangée et un immeuble de six logements (rues Boilard et Turcotte) (avant: photo du haut, après: photo du bas). Source: Google Street

À Saint-Isidore, la Municipalité: 

• a autorisé l’agrandissement d’une résidence privée pour personnes aînées (rue des Merles) afin d’y ajouter 21 logements;

• a modifié un lotissement municipal en cours de construction (rue des Mésanges) afin d’y autoriser douze maisons jumelées plutôt que les six maisons individuelles prévues à l’origine;

• a modifié un futur lotissement municipal (rue des Moissons) afin d’y offrir 68 logements (maisons jumelées et immeubles de quatre ou six logements) plutôt que les 16 maisons individuelles prévues à l’origine.

Construction de maisons jumelées en remplacement des maisons individuelles prévues (rue des Mésanges). Source: Google Street

À Sainte-Marguerite, la Municipalité: 

• a modifié un lotissement privé en cours de construction (rue du Bassin) afin d’y offrir huit maisons jumelées plutôt que les quatre maisons individuelles prévues à l’origine;

• elle a capitalisé sur sa localisation pour autoriser, sur la route 216, la construction d’un immeuble de 20 logements et d’une hauteur de cinq étages qui offre une vue sur les paysages agricoles environnants: un type bâti qui témoigne d’une réelle volonté de la Municipalité de miser sur la consolidation de son périmètre d’urbanisation pour poursuivre son développement.

Construction de maisons jumelées en remplacement des maisons individuelles prévues (rue du Bassin). Source: Google Street

Construction d’un immeuble multilogement de cinq étages (route 216). Source: Google Street

À Saints-Anges, la Municipalité: 

• a modifié un lotissement en cours de construction (rues Fecteau et des Cèdres) afin d’y offrir 18 maisons jumelées plutôt que les huit maisons individuelles prévues à l’origine. 

Construction de maisons jumelées en remplacement des maisons individuelles prévues (rue Fecteau et des Cèdres). Source: Google Street

À Saint-Lambert-de-Lauzon, la Municipalité a adopté un nouveau plan d’urbanisme dont les objectifs et les actions permettront de réaliser les principales ambitions du projet urbanistique. Les actions proposées visent entre autres à: 

• prioriser le (re)développement en zone blanche;

• prévoir une plus forte densité dans les secteurs les mieux desservis par le transport en commun;

• diversifier l’offre résidentielle;

• revoir les normes d’implantation pour un meilleur encadrement des rues et places publiques;

• réduire la place occupée par les stationnements de surface;

• planifier la croissance du parc industriel en augmentant la qualité des aménagements, en intégrant des dispositions réglementaires sur les stationnements, les aires de chargement et de déchargement, le verdissement, et en évitant la sous-occupation des espaces par la captation de redevances. 

À Sainte-Marie, la Ville: 

• a autorisé le remplacement (boulevard Vachon) de trois bâtiments par des immeubles à bureaux de plus grande envergure, la construction d’un pavillon du Cégep Beauce-Appalaches en remplacement de trois maisons individuelles, puis la construction d’un nouveau bâtiment pour reloger les bureaux de la MRC de La Nouvelle-Beauce à la suite des inondations de 2019;

• a autorisé la construction d’une nouvelle école primaire (route Saint-Martin) en remplacement des écoles Monseigneur-Feuiltault et Maribel situées en zone inondable;

• a modifié sa réglementation pour autoriser la construction de 240 logements répartis entre quatre immeubles sur un site autrefois industriel (route Chassé);

• et a autorisé le développement d’immeubles multilogements sur d’autres espaces sous-utilisés de son périmètre d’urbanisation actuel (p. ex. rue des Sentiers).

Quartier Orée (immeubles multilogements sur un ancien site industriel - route Chassé) (avant: photo du haut, après: photo du bas). Source: Google Street

À Scott, la Municipalité: 

• a procédé à la relocalisation de son école primaire sur le site privilégié dans son projet urbanistique;

• a révisé un lotissement en cours de construction (développement Joseph-Antoine-Drouin) afin d’y offrir cinq immeubles totalisant 60 logements, 18 maisons en rangée et un centre de la petite enfance plutôt que les 17 maisons individuelles et les quatre maisons jumelées prévues à l’origine;

• a autorisé le lotissement d’un secteur sous-utilisé du périmètre d’urbanisation (18e Rue) afin d’y autoriser la construction d’immeubles multilogements totalisant à ce jour 40 logements;

• envisage la construction de deux nouveaux projets immobiliers d’envergure (4e Rue et 16e Rue) dans l’esprit du projet urbanistique.

Révision du lotissement (développement Joseph-Antoine-Drouin). Source: Google Street

Construction d’immeubles multilogements dans un secteur sous-utilisé (18e Rue). Source: Google Street

Dans cette foulée, sans qu’elles n’aient pour autant procédé à la réalisation d’un projet urbanistique, d’autres municipalités de La Nouvelle-Beauce ont elles aussi amorcé une optimisation de leur périmètre d’urbanisation.

À Sainte-Hénédine, la Municipalité a procédé à des changements réglementaires rendant possibles: 

• le remplacement d’une maison individuelle par 16 logements répartis dans deux immeubles (route Sainte-Thérèse);

• l’ouverture de nouveaux lotissements composés en grande partie de maisons jumelées plutôt que de maisons individuelles (rue des Roseaux, rue Cloutier, nouvelle rue devant le CHSLD, etc.).

À Vallée-Jonction, la Municipalité a procédé au remblaiement et à la requalification d’une ancienne gravière-sablière pour y permettre l’ouverture d’un nouveau lotissement résidentiel (avenue des Bouleaux et rue des Peupliers) où ont été prévus 24 maisons individuelles, 42 maisons jumelées, 8 logements dans immeubles de 4 logements, 36 logements dans immeubles de six logements, totalisant 110 logements.

Références

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2022). « Fonds  régions et ruralité (FRR) Volet 2 –  Soutien à la compétence de  développement local et régional des MRC - Rapport d’activités pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 - Rapport  annuel ». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2020). « Fonds de développement des territoires (FDT) -   Rapport d’activités pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2020». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2019). « Fonds de développement des territoires (FDT) -   Rapport d’activités pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 ». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2018). « Fonds de développement des territoires (FDT) -  Rapport d’activités pour la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 ». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2017). « Fonds de développement des territoires (FDT) - Rapport d’activités pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 ». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE (2016). « Fonds de développement des territoires (FDT) - Rapport d’activités pour la période du 1er janvier 2015 au 31 mars 2016 ». MRC DE LA NOUVELLE-BEAUCE. [PDF] (consulté le 7 septembre 2023).

STATISTIQUE CANADA (2022). « Profil du recensement, recensement 2022 - MRC de la Nouvelle-Beauce », Statistique Canada. [PDF] (consulté le 30 août 2023). 

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VIVRE EN VILLE (2016). « Projet urbanistique », Collectivitesviables.org, Vivre en Ville, juin 2016. [En ligne] (consulté le 30 août 2023).