Habitations Sainte-Germaine-Cousin

L’ensemble des projets de la Corporation Mainbourg se situe au sein du quartier de Pointe-aux-Trembles. La Corporation est fortement investie dans la communauté et souhaite participer à la création de milieux de vie de qualité.

La localisation du projet permet à ses occupants d’accéder à un grand nombre de services à pied, comme le CLSC, la bibliothèque ou encore la maison de la culture. Le site est desservi par deux circuits d’autobus et une navette gratuite permet aux occupants de se rendre à l’épicerie une fois par semaine et au centre commercial une fois par mois. Des stationnements pour vélos sont installés à l’entrée du site.

Une borne électrique a été installée sur le stationnement à l’initiative de l’architecte. Elle n’est à ce jour pas encore utilisée, mais l’investissement étant minime, le gestionnaire a choisi de la conserver encore. Un projet d’autopartage pour les occupants, mais aussi les habitants du quartier, est en cours de réflexion.

Un toit vert extensif et en partie accessible est installé sur environ un tiers de la toiture du bâtiment communautaire. Une peinture claire à fort indice de réflectance solaire a été choisie pour le reste de la toiture. Des îlots végétalisés ont par ailleurs été installés sur le stationnement pour limiter le phénomène d’îlot de chaleur urbain.

La climatisation a constitué un réel enjeu pour le projet. Si elle s’avère nécessaire pour assurer la santé et le confort de ses occupants vulnérables, elle participe à augmenter le bilan carbone du projet et constitue un poids financier non négligeable tant au niveau de la construction que de la gestion. Il a ainsi été choisi de ne climatiser que les parties communes de ce projet.

L’alimentation du système de climatisation par la géothermie permet par ailleurs de diminuer l’effet d’ICU souvent accéléré par des systèmes de climatisation plus standard.

Deux bassins de rétention sont aménagés sur le site. Le stationnement a également été conçu pour retenir lui-aussi une partie des eaux pluviales. Ces mesures simples, jouant notamment sur le dénivelé du terrain, permettent de diminuer les volumes dirigés vers les réseaux d’égouts de la Ville. La réutilisation de l’eau, pour l’arrosage des plantes par exemple, n’a pas été envisagée sur le projet.

Il a par ailleurs été choisi de ne pas recueillir les eaux pluviales provenant de la toiture verte dans les bassins de rétention, en raison de leur proximité avec l’entrée principale du bâtiment. Ces eaux pouvant apparaître « sales » de par leur couleur ou leur odeur, il ne semblait pas intéressant de les rendre visibles à proximité des lieux de passage des occupants.

La mise en place d’un réservoir de récupération et de traitement des eaux grises s’est avérée trop coûteuse et n’a pas été retenue dans le projet.

En plus des mesures qui permettent de réduire l’empreinte environnementale du bâtiment, le projet a été conçu de manière à générer un grand nombre de bénéfices socio-économiques pour l’ensemble de la communauté Pointelière, notamment en rouvrant au public une église autrefois condamnée à la démolition en raison de sa contamination à l’amiante.

La conception du projet favorise par ailleurs le lien social entre les occupants grâce à de nombreuses aires communes et à la salle polyvalente installée dans l’église.

Des liens intergénérationnels sont également en train de se développer grâce à des partenariats entre le CPE et les occupants du bâtiment.

Le volet social très développé du projet s’inclut dans des mesures de lutte et d’adaptation aux changement climatique puisqu’il participe à diminuer la vulnérabilité des résidents en leur proposant un milieu de vie complet qui incite à la mixité et aux échanges multigénérationnels.

La climatisation a été un vrai enjeu pour ce projet puisqu’elle s’avérait nécessaire pour assurer la santé et le confort de ses occupants vulnérables, tout en participant à augmenter le bilan carbone du projet.

Le choix de la géothermie permet de diminuer l’effet d’ICU souvent accélérée par des systèmes de climatisation plus standard qui rejettent de la chaleur directement à l’extérieur du bâtiment.

Par ailleurs, seules les parties communes sont climatisées. Le promoteur immobilier étant également le gestionnaire, aucune perte d’information ou de connaissance sur le fonctionnement du bâtiment n’a eu lieu.

La Corporation Mainbourg fait le lien avec les différents locataires qui n’ont pas à se préoccuper du fonctionnement du bâtiment.

Le projet Sainte-Germaine-Cousin utilise la géothermie pour alimenter environ 30 000 pi² de son bâtiment principal (70 tonnes d’énergie). 28 puits de 430 pieds (environ 131 mètres) alimentent un système de chauffage et climatisation à air pulsé. Malgré un investissement coûteux, ce système permet en général de réduire de 50 à 65 % la facture de chauffage et de climatisation, ce qui assure un retour sur investissement rapide.

Concernant l’efficacité énergétique, les mesures prises sur le bâtiment correspondent à la norme Novoclimat obligatoire dans le cadre du programme Accès Logis. L’aménagement des espaces intérieurs a également été pensé pour maximiser l’utilisation de la lumière naturelle afin de réduire la consommation d’électricité quotidienne.

a réussite du projet Sainte-Germaine-Cousin tient en partie à sa gouvernance et à la qualité de la collaboration entre le promoteur et le gestionnaire – la Corporation Mainbourg, entreprise d’économie sociale œuvrant dans le développement immobilier communautaire, le concepteur – la firme d’architectes Rayside Labossière et le Groupe de Ressources Techniques Bâtir son quartier. Le projet a abouti en 2015, après plus de 10 ans de réflexion de la part des porteurs de projet. Il comporte la construction de 174 logements et chambres pour personnes âgées et la transformation de l’église contemporaine en salle polyvalente et CPE.

L’historique de collaboration entre la firme d’architecte et la Corporation Mainbourg et la synergie issue de leurs valeurs partagées a permis de mettre en place un esprit de confiance et de transparence dans le projet, ce qui a facilité la mise en place de mesures de lutte et d’adaptation au changement climatique. Le concepteur n’a pas a eu à convaincre le promoteur et gestionnaire quant aux principales mesures à mettre en œuvre. La Corporation Mainbourg a également facilité la communication des acteurs en faisant figure d’interlocuteur unique entre le GRT, l’archevêché, l’arrondissement et le concepteur.

En raison de la présence d’amiante et des coûts élevés de la décontamination, l’église Sainte-Germaine-Cousin était menacée de destruction. Elle a toutefois pu être conservée grâce à l’engagement communautaire de la Corporation Mainbourg qui souhaitait réouvrir le bâtiment à la population du quartier. L’organisme a contracté des hypothèques supplémentaires pour acquérir le bâtiment.

Le financement du projet a notamment été possible grâce à une stratégie de réinvestissement des profits générés entre autres par la vente des terrains. La vente de 60 % de la propriété de l’église au CPE au montant de 1,3 million de dollars a permis d’effectuer les travaux pour le CPE et de compléter l’aménagement de la salle communautaire. Une subvention de la Société d’habitation du Québec a également couvert 40 % des dépenses liées aux Habitations Sainte-Germaine-Cousin.

Les mesures de lutte et d’adaptation ont été financées dans le cadre des subventions additionnelles pour les projets novateurs du programme Accès Logis. Ces dernières s’élevaient à 1 million $, soit 5 % du coût total du projet. L’enveloppe budgétaire étant fixée, il a été facile de planifier et de contrôler les coûts associés. L’équipe de concepteur s’est appuyée sur la certification LEED pour définir une liste de mesures à développer au sein du projet en respectant le budget alloué.

Il n’a toutefois pas été choisi de viser la certification en raison des honoraires élevés peu compatibles avec le budget du projet. L’ambiance de confiance dans le projet a été facilitée par la fine connaissance du concepteur des différentes mesures et des coûts associés.

Les deux mesures les plus coûteuses ont été le système de géothermie (environ 50% du budget) et les toits verts (environ 25% du budget). Les mesures liées à la gestion des eaux pluviales se sont avérées les moins coûteuses et les plus simples à mettre en œuvre. Certaines mesures n’ont pas apporté de différence de coût notable au projet, notamment le choix d’un béton à base de ciment Contempra.

À un coût équivalent et doté des mêmes qualités, notamment au niveau de la résistance et de la durabilité, la fabrication de ce ciment est moins énergivore et permet de réduire d’au moins 10 % les émissions de CO2 par rapport à un ciment portland régulier. Pour réduire l’empreinte écologique du projet, les matériaux de provenance locale et les plus naturels possibles (lin, jute, etc.) ont été privilégiés.