Cohabitat Québec: le bilan

RÉUSSITES

Le projet d'habitation Cohabitat Québec est un succès à plusieurs égards:

MODE DE VIE

• Il permet un mode de vie communautaire difficile à reproduire dans un projet d’habitation conventionnel.

• Il fait cohabiter des ménages de tous les âges, incluant des enfants.

• Il brise l’isolement et favorise la socialisation, la solidarité et le partage entre les membres.

COÛTS ET FINANCEMENT

• Il permet aux ménages d’économiser par:

  • l’achat d’une unité d’habitation plus petite que sur le marché conventionnel grâce aux installations communes;

  • des économies d’échelle propres à une construction en groupe;

  • des frais communs réduits grâce à l’implication des membres;

  • des frais d’électricité réduits grâce à l’efficacité énergétique des bâtiments;

  • des achats en groupe;

  • le partage et l'échange de matériel ou de compétences entre les membres du groupe.

BÂTIMENT DURABLE

• La qualité architecturale de Cohabitat Québec est reconnue par les acteurs immobiliers ce qu’il lui a permis de remporter plusieurs distinctions:

  • CBDCa Durabilys 2016 – catégorie Habitations LEED;

  • Lauréat 2013 des Mérites d’architecture de la Ville de Québec;

  • Finaliste du prix d’excellence en architecture de l’Ordre des architectes du Québec.

• Il offre aux occupants des espaces et des équipements partagés diversifiés et d’une grande qualité, plus difficiles à concevoir, à acquérir ou à gérer dans un projet d’habitation conventionnel.

• Il se distingue par de nombreuses caractéristiques écologiques et performantes, tant pour la localisation et l’aménagement du site que pour les bâtiments en tant que tels.

• Il permet à ses occupants d’adopter un mode de vie respectueux de l’environnement avec une faible empreinte écologique.

MISE EN ŒUVRE

• Ses charrettes de conception se sont avérées un succès en matière d’efficacité et de résultats.

• Sa mise en œuvre a été considérée comme une aventure humaine d’une grande richesse.

• Il a été livré conformément aux attentes de budget, d’échéancier et de résultats.

LIMITES

La réalisation du projet d'habitation Cohabitat Québec a toutefois comporté certains défis et limites:

STATUT LÉGAL

• Son cadre légal est très complexe: il n’existe pas, au Québec, de statut légal complètement adapté aux spécificités du groupe et du projet.

• Sa forme juridique a nui à la capacité de financement et a mené à un litige avec la Régie du bâtiment du Québec.

COÛTS ET FINANCEMENT

• Il n’est pas accessible aux ménages n’ayant pas les moyens d’investir dans une propriété privée standard équivalente.

• Il a été rendu possible grâce aux prêts d’un ensemble d’acteurs dont un prêteur privé, le financement des institutions prêteuses n’étant pas suffisant.

• Les membres du groupe ont assumé la majeure partie des risques financiers.

MISE EN ŒUVRE

• La consolidation du groupe, la conception du projet et sa réalisation auront pris près de neuf années d’efforts soutenus des membres.

• La recherche d’un terrain approprié a été très ardue pour des non initiés au domaine de l’immobilier.

• La conception architecturale initiale s’est avérée trop coûteuse pour les moyens du groupe, engendrant un travail de conception supplémentaire dans des délais serrés.

• Les membres du groupe et les professionnels associés au projet ont fait face à de nombreuses complications administratives, juridiques et réglementaires en raison de son caractère unique et sans précédent.

ET SI C’ÉTAIT À REFAIRE? QUELQUES CONSEILS

CRÉATION DU GROUPE

• L’adhésion au groupe devrait être progressive et claire, et prendre la forme d’un contrat avec les membres (statut de membre éventuel, puis de membre à part entière).

• Dès le départ, demander aux membres éventuels de démontrer leur sérieux en faisant un dépôt significatif.

ACHAT DU TERRAIN

• Choisir le terrain plus tôt dans le processus, un aspect très concret du projet pouvant attirer plus de membres sérieux.

• Définir la structure du groupe avant d'acheter le terrain.

• Hausser le taux d'adhésion des membres exigé lors du vote pour pouvoir procéder à l'achat du terrain, car il y a de gros risques de perdre des membres.

CARACTÉRISTIQUES DU PROJET

• Envisager l’intégration d’une garderie ou de commerces dans le projet, des composantes qui peuvent le rendre plus complexe à financer et à réaliser, mais qui contribuent à le rendre encore plus complet et bénéfique pour la communauté et le voisinage.

FINANCEMENT

• Asseoir les prêteurs ensemble afin qu’ils uniformisent leurs exigences de financement.

• Envisager avec prudence le recyclage d’un bâtiment. Bien qu’il soit souhaitable sur le plan écologique et patrimonial, les coûts de dépassement sont parfois très importants et il pourrait s’agir d’un projet trop risqué pour être financé par une institution.

MISE EN ŒUVRE (CONCEPTION ET CONSTRUCTION)

• Consulter les citoyens et le conseil de quartier dès les balbutiements du projet.

• Dans les contrats avec les professionnels, toujours informer les partenaires des spécificités du groupe et embaucher des professionnels qui partagent la vision du groupe et qui comprennent ses besoins.

VENTE ET REVENTE DES UNITÉS

• Prévoir un mécanisme antispéculation pour la revente des unités, avec éventuellement un pourcentage de la plus‑value qui reviendrait à la coopérative.

• Définir ces mécanismes, et d'autres principes (p. ex. concernant le pouvoir décisionnel de chacun), avant l'arrivée des derniers membres afin de tenir compte des efforts que les premiers ont investis dans l'élaboration du projet (Cohabitat Québec, s.d.; Gueppe, 2016; Thibault, 2015; Verge et Mainguy, 2015).

Références

CANADIAN COHOUSING NETWORK (2016). «What is Cohousing?», Canadian Cohousing Network. [En ligne]

COHABITAT QUÉBEC (2017). La bataille juridique de Cohabitat Québec terminée!, Communiqué du 18 janvier 2017.

COHABITAT QUÉBEC (2016). Cohabitat Québec, 42 propriétés divises – Tableau des prix des unités. 

COHABITAT QUÉBEC (2015a). Cohabitat Québec – Une communauté de voisins dans un village urbain, présentation, 41 p. 

COHABITAT QUÉBEC (2015b). Politique d’adhésion des membres de la coopérative Cohabitat Québec, version 2.2, 5 mars 2015, 15 p.

COHABITAT QUÉBEC (2011). Charte, version janvier 2011, 10 p. 

COHABITAT QUÉBEC (s.d.). «La sociocratie», Cohabitat Québec.

COHOUSING (s.d.) «The Cohousing Directory», The Cohousing Association of the United States. [En ligne]

DESLOGES, Josianne (2016). «Construire une communauté de voisins», Le Soleil, 11 octobre 2016. [En ligne]

ÉCOBATIMENT et SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ COHABITAT QUÉBEC (s.d.). Cohabitat – syndicat de la copropriété de cohabitat Québec, Fiche descriptive.

GUEPPE, Éveline (2015). «Cohabitat Québec – Une communauté de voisins dans un village urbain: Aspects légaux et plus…», présentation dans le cadre de l’atelier Bâtir un cohabitat au Québec, Québec, 13 juin 2015, 47 p.

LABERGE, Sylvie (2014). «Cohabitat Québec: une nouvelle façon de vivre», La Maison du 21e siècle, printemps 2014, p. 44‑48. [+info]

PORTER, Isabelle (2016). «La Cour Supérieure a donné raison à la Commission sur les normes du travail», Le Devoir, 22 novembre 2016. [En ligne]

QUÉBEC. ISQ [INSTITUT DE LA STATISTIQUE] (2012). «Coût annuel moyen de l'énergie pour la résidence principale des ménages selon certaines caractéristiques du logement ou du ménage, Québec, 2009», Institut de la statistique du Québec, Gouvernement du Québec. [En ligne]

QUÉBEC. SHQ [SOCIÉTÉ D’HABITATION DU QUÉBEC] (2010). Possibilité, conditions et modalités de développement du cohabitat écologique au Québec, Québec, Gouvernement du Québec [PDF]. 57 p. 

THIBAUDEAU, CAROLE (2014). «Premier cohabitat au Québec», La Presse, 11 mars 2014. [En ligne]

THIBAULT, Janek (2015). «Le financement de la Caisse d’économie solidaire», présentation dans le cadre de l’atelier Bâtir un cohabitat au Québec, Québec, 13 juin 2015.

VERGE, Bruno, et Geneviève MAINGUY (2015). «Le projet de Cohabitat Québec», présentation dans le cadre de l’atelier Bâtir un cohabitat au Québec, Québec, Cohabitat Québec, 13 juin 2015.

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