Unités d’habitation accessoires : quel rôle dans la densification?

Les municipalités du Québec sont au premier plan de la crise de l’habitation. L’offre de plus en plus limitée en logements se traduit par un manque d’abordabilité et une qualité moindre des logements toujours disponibles. Depuis quelques années, une solution semble émerger et gagner en popularité auprès des experts en aménagement et urbanisme, des professionnels municipaux et même des résidents (L'Arpent, 2022) : l’unité d’habitation accessoire (UHA). L’article suivant propose d’analyser la réglementation entourant les UHA et d’évaluer la place que ces dernières ont occupée dans le paysage québécois au cours des dernières années.

Qu'est-ce qu'une UHA?

Les UHA regroupent plusieurs types de logements créés soit en subdivisant ou en agrandissant un bâtiment existant, soit en construisant un nouveau logement sur un terrain déjà occupé par un bâtiment résidentiel. En d’autres mots, les UHA sont des logements ajoutés sur des terrains déjà bâtis dans le but de densifier les milieux de vie existants.

Concrètement, les UHA peuvent prendre plusieurs formes :

Source : Vivre en Ville

Quelques bénéfices associés aux UHA

La construction des UHA est une forme de densification discrète qui vise l’atteinte des objectifs collectifs suivants :

• répondre aux besoins générés par la croissance démographique à l’intérieur des milieux déjà urbanisés, et ainsi éviter le sacrifice de terres agricoles et de milieux naturels pour accueillir les nouveaux ménages;
• optimiser l’utilisation des infrastructures, des équipements et des services qui sont déjà en place dans les milieux urbanisés;
• augmenter la quantité et la diversité de logements offerts aux locataires et aux propriétaires dans le milieu;
• contrecarrer les conséquences négatives de la rareté de logements, notamment sur la disponibilité, l’abordabilité et la qualité;
• accélérer la transformation des milieux peu denses où une densification marquante (p. ex. la requalification d’un espace commercial ou la démolition de maisons individuelles suivie de la construction d’un immeuble multilogements) peut être rapidement contestée par les résidents et les élus qui les représentent, au détriment de l’atteinte des objectifs précédents.

Elle permet également aux propriétaires des parcelles densifiées :

• de leur générer des revenus supplémentaires grâce à la location de l’UHA;
• d’accueillir des membres de leur famille (p. ex. des parents âgés ou de jeunes adultes) dans un contexte où les logements adaptés pour les étudiants et les personnes âgés se font de plus en plus rares.

Pourquoi les UHA attirent-elles l’attention?

On peut se demander pourquoi les UHA semblent autant attirer les regards alors que les exemples inspirants :

• sont peu nombreux et très récents au Québec;
• sont également plutôt modestes ailleurs en Amérique du Nord comparativement à l’immense besoin en matière d’habitation qu’ont la plupart de ces municipalités.

Premièrement, l’autorisation d’UHA est assez facile et peu coûteuse à mettre en place. En effet, une simple modification au règlement de zonage peut rendre possible la construction d’UHA sur le territoire concerné. Une telle modification peut néanmoins faire l’objet d’une opposition citoyenne. Afin de prévenir cette dernière et d’apaiser les craintes des résidents, il est possible de recourir à la réglementation discrétionnaire pour assurer l’intégration harmonieuse des UHA dans le tissu urbain. On peut ainsi veiller à ce que leur construction permette, comme c’est généralement le cas des UHA construites en cour arrière des bâtiments principaux, de préserver l’intimité du voisinage en limitant la hauteur des bâtiments résidentiels (Vivre en Ville, 2019) et de n’avoir presque aucun impact sur l’ensoleillement pour les résidents du voisinage (Vivre en Ville, 2018).

Deuxièmement, on ne peut pas ignorer le poids que l’effet de mode peut avoir dans la popularité des UHA auprès des professionnels en aménagement et en urbanisme, des élus municipaux et des résidents. Les médias sociaux jouent d’ailleurs un certain rôle dans la popularisation de certains types d’UHA, notamment des mini-maisons, qui sont souvent présentées comme une alternative séduisante aux maisons individuelles ou aux immeubles multilogements.

Y a-t-il des exemples au Québec?

Il est difficile d’évaluer le nombre de municipalités ayant intégré l’autorisation des UHA dans leur réglementation municipale, puisqu’il n’y a pas d’informations centralisées à ce sujet. Pour le savoir, il faudrait éplucher l’ensemble des règlements de zonage municipaux du Québec. Les cas connus le sont en raison des efforts de communication et de diffusion sur le sujet effectués par les municipalités ayant autorisé les UHA sur leur territoire.

Source : Vivre en Ville

Parmi les cas recensés, on en dénombre assez peu pouvant être qualifiés d’ambitieux, notamment parce que ce n’est que tout récemment que certaines municipalités ont envisagé l’autorisation et l’encadrement des UHA sur leur territoire. À ce jour (décembre 2022), les deux réglementations les plus abouties sont probablement celles de la Ville de Sainte-Catherine et de la Ville de Victoriaville, qui autorisent tous les types d’UHA en imposant relativement peu de contraintes pour les propriétaires et les constructeurs. D’autres municipalités autorisent également certaines formes d’UHA, mais se limitent généralement aux logements accessoires, voire aux UHAA et aux UHAD à condition qu’elles soient habitées par des membres d’une même famille.

Source : Vivre en Ville
Source : Vivre en Ville

Quels sont les résultats?

Bien que l’information au sujet des règlements municipaux québécois autorisant les UHA soit diffuse et partielle, nous pouvons néanmoins en tirer quelques apprentissages.

Des règlements qui ne permettent que quelques types d’UHA

Tout d’abord, la majorité des règlements d’UHA adoptés au Québec concernent uniquement les logements additionnels, et non l’ensemble de la typologie possible des UHA. La réglementation de zonage reste donc généralement contraignante lorsqu’il est question de transformation des milieux déjà urbanisés.

On remarque également qu’il n’y a que quelques cas d’autorisation d’UHAD au Québec. Il y en aura vraisemblablement d’autres dans le futur, mais les réticences pour ce type d’UHA semblent bien plus prononcées que pour les logements additionnels aménagés à même les bâtiments principaux existants.

Des projets d’UHA qui se font rares

Ensuite, il est très difficile d’obtenir des renseignements par rapport au nombre d’UHA réellement construites autant dans les municipalités autorisant les logements additionnels que celles autorisant les UHAA et les UHAD. Selon des informations recueillies auprès de Victoriaville (Ville de Victoriaville, 2023) et Sainte-Catherine (Ville de Sainte-Catherine, 2022), qui sont les municipalités ayant les réglementations les plus permissives en matière d’UHA, on peut constater que le nombre d’unités construites ou même dans le processus d’approbation est très faible, c’est-à-dire moins d’une UHA par année.

Des règlements timides ou dissuasifs

Finalement, on constate que plusieurs municipalités québécoises ayant autorisé les UHA font preuve de timidité sur le plan réglementaire. En effet, plusieurs éléments réduisent clairement les chances de voir apparaître des UHA sur leur territoire. Par exemple, la quasi-totalité des règlements de zonage permettant les UHA demandent l’aménagement de stationnements hors rue supplémentaires, ce qui fait augmenter considérablement les coûts de construction.

De plus, la grande majorité des règlements rendent obligatoires les liens familiaux entre les propriétaires du bâtiment résidentiel principal et les éventuels occupants de l’UHA. Certaines municipalités vont jusqu’à obliger la démolition ou la réaffectation à un usage autorisé si l’UHA n’est plus habitée par quelqu’un ayant un lien familial avec les propriétaires. L’UHA ne peut donc être qu’un projet éphémère et probablement difficile à rentabiliser pour les propriétaires, qui ne pourront pas lui donner une seconde vie, par exemple en la louant ou la vendant, à la suite du départ de son occupant.

L’UHA est-elle une mesure réellement efficace?

Autoriser les UHA est-elle une solution à la hauteur des défis associés à la densification des milieux de vie existants et au grave manque de logements observé partout au Québec? Non, du moins pas encore. 

Certes, la facilité d’inclure les UHA dans la réglementation en fait une mesure attirante, mais les résultats obtenus à la suite de l’adoption des premiers règlements municipaux ne s’annoncent pas impressionnants. Il est donc difficile de voir comment cette solution pourra avoir un impact significatif et structurant à l’échelle d’une municipalité, du moins dans les circonstances actuelles.

Il est crucial de garder les objectifs en vue : accroître rapidement le nombre de ménages qui peuvent se loger dans les milieux de vie existants, et de façon cohérente avec les efforts de lutte et d’adaptation aux changements climatiques.

Les UHA ne suffisent pas pour densifier

Force est de constater que l’autorisation des UHA ne suffit pas à elle seule à densifier nos milieux de vie, à contrer l’étalement urbain et à contribuer activement à mettre fin à la crise du logement. En ce sens, les projets de densification marquante ont un potentiel de rendement beaucoup plus élevé et en valent donc probablement plus la chandelle, bien que leur processus de mise en œuvre soit également parsemé d’embûches, qu’ils soient plus coûteux et plus complexes, et qu’ils soient plus difficiles à faire accepter par la population.

Les UHA ne sont pas souhaitables partout

En outre, étant donné que les espaces les plus propices à l’accueil des UHA sont bien souvent des secteurs où dominent les maisons individuelles, il est probable que la croissance du nombre de personnes dans ces secteurs contribue à la croissance des émissions de gaz à effet de serre (GES) plutôt qu’à la production de milieux de vie plus sobres en carbone. Ainsi, dans une optique de réduction de la mobilité motorisée et du raccourcissement des distances parcourues (Vivre en Ville, 2021), la croissance du nombre d’UHA n’est pas nécessairement souhaitable partout, notamment dans les milieux fortement émetteurs en GES et à faible potentiel de réduction des émissions de GES liées au transport.

Les UHA ne se multiplieront pas que par la réglementation

Même si le potentiel de densification grâce aux UHA est très important sur le territoire québécois, son exploitation ne conduira aux effets escomptés qu’à très long terme, compte tenu qu’elle dépend de la volonté et de la capacité d’intervention et d’investissement d’une multitude de petits propriétaires fonciers. Ainsi, si les modalités de mise en œuvre des UHA restent les mêmes qu’aujourd’hui, les UHA sont appelées à jouer un rôle mineur, voire non significatif, dans la transition vers des milieux de vie durables.

La contribution attendue et possible des UHA dans l’atteinte des objectifs collectifs en termes non seulement de densification ou de consolidation urbaine, mais aussi de qualité des milieux de vie, de disponibilité des logements, puis de lutte et d’adaptation aux changements climatiques, mérite donc d’être évaluée et précisée par chaque municipalité. 

Tenir un profond exercice de planification urbanistique, visant à préciser quels types de transformation urbaine privilégier à quels endroits, devrait tout d’abord être envisagé. S’il ressort de cet exercice que la multiplication des UHA est nécessaire, les municipalités devront prendre les moyens, non seulement en termes de règlement, mais aussi de communication, de promotion, de sensibilisation, de mobilisation, d’accompagnement et de soutien financier, pour que cela se produise.

Et maintenant, comment multiplier les UHA?

Même si elles ne constituent pas une panacée, les UHA doivent faire partie de l’éventail des stratégies auxquelles devraient recourir les municipalités. La réglementation mise en place pour contrôler leur déploiement doit toutefois permettre un accroissement rapide du nombre de logements offerts dans les milieux de vie existants. Elle doit par exemple être la plus permissive possible, pour contrebalancer les effets négatifs de la hausse des prix des matériaux et la pénurie de main-d’œuvre en construction.

Voici quelques pistes à explorer par les municipalités pour maximiser leurs chances de réussite :

Accompagner les propriétaires désirant construire une UHA

• Produire un guide détaillant les étapes nécessaires à la construction d’une UHA;
• Tenir des rencontres personnalisées avec les propriétaires intéressés pour les guider dans le processus de conception, de financement, d’autorisation et de mise en œuvre de leur projet.

Retirer les barrières aux UHA

• Permettre de plein droit tous les types d’UHA (logement accessoire, UHAA et UHAD) pour tous les types résidentiels dans des secteurs identifiés comme ayant un fort potentiel de réduction d’émissions de GES;
• Supprimer les minimums de cases de stationnement requis par parcelle;
• Supprimer l’obligation de filiation familiale associée aux UHA.

Offrir des incitatifs

• Constituer et promouvoir un programme qui rendrait aussi ou plus avantageux la construction des UHA plutôt que la densification marquée;
• Autoriser de plein droit des modèles d’UHA pré-approuvés par la municipalité;
• Offrir une aide financière (p. ex. subvention, prêt ou un crédit de taxes) pour les propriétaires construisant une UHA dans un secteur ciblé par un programme de revitalisation (Québec, 2022).

Références

L’ARPENT (2022). Les unités d’habitations accessoires : l’état des lieux. [En ligne].

QUÉBEC (2022). Loi sur l'aménagement et de l'urbanisme, LRQ, c. A-19.1, article 85.2, à jour au 15 octobre 2022.

VILLE DE SAINTE-CATHERINE (2022). Entretien par courriel avec Vivre en Ville réalisé le 23 novembre 2022.

VILLE DE VICTORIAVILLE (2023). Entretien par courriel avec Vivre en Ville réalisé le 16 janvier 2023.

VIVRE EN VILLE (2018). Laisser entrer la lumière. Vivreenville.org [En ligne].

VIVRE EN VILLE (2019). Tout savoir sur la densification : à chaque milieu sa transformation. Vivreenville.org [En ligne].

VIVRE EN VILLE (2021). Municipalités amies du climat: outils pour réduire les émissions de gaz à effet de serre par l’aménagement du territoire et l’urbanisme (coll. Passer à l'action). [Disponible en ligne].