Tout le monde paie pour le stationnement

Une commodité qui ne dit pas son prix

On parle rarement du stationnement comme d'une dépense. Ce coût est pourtant réel et mesurable. Un coût que nous assumons, collectivement et individuellement, sans jamais en faire la comptabilité complète. Le véritable prix du stationnement est caché dans les budgets municipaux, dans le prix des logements et dans le potentiel sacrifié de terrains qui pourraient servir autrement. Alors combien coûte réellement une case de stationnement? 

Des frais de construction et d’entretien élevés

Les travaux du Victoria Transport Policy Institut permettent d'établir des ordres de grandeur (VTPI, 2025). En milieu urbain, la construction d'une case de stationnement de surface coûte facilement plus de 15 000 dollars, une case en structure avoisine les 50 000 dollars et une case souterraine peut atteindre 60 000 dollars. À ces coûts de construction s'ajoutent des frais annuels d'opération et d'entretien que le VTPI évalue à environ 600 dollars par année pour une case en surface, 900 dollars en structure et 1 200 dollars en souterrain (éclairage, réparations, déneigement, administration, assurances).

Une offre généralement gratuite en apparence

Qu’il soit privé ou public, le stationnement est, dans une grande proportion, offert gratuitement aux automobilistes. C’est notamment le cas des stationnements liés à des commerces, de nombreux stationnements publics sur rue ou hors rue, ou encore de stationnements résidentiels.

Lorsqu’il y a un système de vignettes résidentielles, les revenus associés sont généralement loin de couvrir les coûts. À Montréal, le Conseil régional de l’environnement de Montréal (2023) estime que 95 % des quelque 500 000 cases de stationnement sur rue sont offertes gratuitement ou à tarif réduit avec des vignettes résidentielles. Celles-ci sont offertes à des tarifs variant de 0 à 437 dollars par an, alors que la même étude estime à 1 275 dollars par an le coût d’une case de stationnement sur rue, incluant les coûts du terrain, de construction et d’entretien. 

La Ville de Québec (2023), par ailleurs, estimait en 2023 le coût d'entretien annuel d'une case de stationnement sur rue à 588 dollars par année. Cette même année, le tarif de la vignette annuelle pour le premier véhicule passait de 82 à 120 dollars, une première révision en sept ans. La tarification des cases de stationnement hors rue a également été révisée à la hausse, passant de 420 à 480 dollars par an pour les résidents, toujours en deçà du coût annuel d’entretien estimé à 772 dollars. 

Une tarification potentiellement rentable, mais exceptionnelle

En réalité, seules certaines cases tarifées (sur rue, par des parcomètres, ou hors rue pour une utilisation non résidentielle) sont en mesure de dégager un revenu supérieur aux coûts d’entretien pour les municipalités. À Montréal en 2019, les revenus bruts du stationnement payant atteignaient 6 981 dollars par case de stationnement¹, incluant les contraventions, soit un «rapport revenus-coûts²» de 4,30 dollars par case (Ville de Montréal, 2020). À Québec, une case de stationnement hors rue est facturée 100 dollars par mois, soit un revenu annuel net potentiel de 428 dollars, en tenant compte du coût annuel de 772 dollars (Ville de Québec, 2023).

Autrement dit, dans la majorité des cas, le stationnement est subventionné par l'ensemble des contribuables, qu'ils possèdent une voiture ou non; seules les cases tarifées sont capables de couvrir les coûts du stationnement. 

Les effets pervers des exigences de stationnement

Le coût du stationnement n'est qu'une partie du problème. L’autre, plus grave et plus insidieuse, réside dans ce que le stationnement nous empêche de faire, soit le coût d’opportunité du stationnement. 

La majorité des municipalités québécoises imposent encore des exigences minimales de stationnement pour tout nouveau projet de construction. Ces normes obligent les promoteurs à prévoir un nombre déterminé de cases par logement ou par superficie commerciale. Dans bien des cas, ces exigences ne tiennent pas compte de la localisation du projet, de l'offre de transport disponible ou de la demande réelle.

Une concurrence avec l’habitation

Ces exigences ne sont pas gratuites. Chaque case imposée par la réglementation mobilise de l'espace constructible, alourdit les coûts de construction et se répercute directement dans le prix final des logements. Une case de stationnement occupe environ 32,5 mètres carrés lorsqu'on inclut les voies de circulation nécessaires. Deux cases de stationnement, une exigence courante pour les logements en banlieue, occupent donc approximativement la même superficie qu'un logement d’une ou deux chambres. La réglementation crée ainsi une concurrence directe entre le stationnement et le logement, sur les mêmes terrains, dans les mêmes projets.

Dans un contexte de crise de l’abordabilité, les normes minimales de stationnement agissent comme un frein structurel à la construction résidentielle. Un frein que les municipalités se sont imposé elles-mêmes et qu'elles ont le pouvoir de desserrer.

Des exigences qui entretiennent la demande de stationnement

Au-delà de la contrainte qu’elles imposent sur les nouveaux projets, ces exigences de stationnement nous maintiennent dans une relation faussée avec le stationnement et entretiennent les mythes associés. Le fait d’exiger du stationnement renforce l’impression qu’il s’agit d’une commodité nécessaire et universelle. 

Et en générant une offre abondante assumée par l’ensemble de la population (résidents et clients, motorisés ou non), les exigences entraînent une baisse artificielle de la valeur du stationnement, confirmant ainsi le sentiment que le stationnement est gratuit. Plus encore, cette faible valeur contribue à faire de l’automobile un mode de déplacement attrayant, au détriment des modes durables.

Un potentiel foncier inexploité

Au-delà des coûts de construction et des exigences réglementaires, le stationnement existant représente également un potentiel foncier important pour les collectivités. C’est particulièrement vrai dans les centralités, où une plus grande densité résidentielle aurait davantage de valeur que le stationnement, pour les résidents comme pour les finances municipales.

La transformation de ces espaces de stationnement en projets immobiliers apporte de nombreux avantages. En accueillant plus d’activités et plus de monde dans les secteurs les plus complets, elle renforce la vitalité et limite les déplacements. Et du point de vue des finances publiques, les bâtiments sont une source de revenus fonciers bien plus grande que les stationnements, sans compter qu’ils éliminent les coûts d’entretien récurrents.

Des outils pour éclairer la face cachée du stationnement

C'est précisément pour mettre en évidence tous ces aspects que Vivre en Ville a développé des outils d'analyse des coûts du stationnement. Destinés aux collectivités, ils permettent d’étudier le stationnement de trois façons:

• «Le révélateur» offre un aperçu sommaire du potentiel de construction à partir de coûts génériques; 

• «L’explorateur» analyse les coûts collectifs et d'opportunité du maintien d'une aire de stationnement public existante en comparant les revenus de tarification aux coûts d'entretien et au potentiel fiscal d'un projet résidentiel de remplacement;

• «L’explorateur», enfin, mesure l'effet des exigences réglementaires en matière de stationnement sur le coût et le nombre de logements d'un projet de construction neuve.

Ces outils offrent une perspective sur les coûts et impacts réels du stationnement et un aperçu du potentiel de transformation. Car le stationnement n'est pas une fatalité ni un acquis inaliénable. C'est un choix qui a un coût, en argent et en logements non construits. Il est donc nécessaire de l’analyser rigoureusement pour pouvoir prendre des décisions éclairées.  

Notes

1. Revenu brut de stationnement collecté par case de stationnement payante appartenant à la municipalité ou exploitée par la municipalité, incluant les revenus relatifs aux constats d’infraction.

2. Rapport revenus-coûts des cases de stationnement payantes sur rue, hors rue et dans les structures appartenant à la municipalité ou exploitées par la municipalité. Il inclut les constats d’infraction dans les revenus, mais exclut les permis résidentiels et les vignettes.

Références

Conseil régional de l’environnement de Montréal (2023). Le stationnement à Montréal : 23 propositions pour une mobilité efficace, équitable et écologique. [cremtl.org].

Victoria Transport Policy Institute, 2025. Parking Management Comprehensive Implementation Guide. [vtpi.org].

Ville de Montréal, 2020. Vue sur les indicateurs de performance REMC 2020. [montreal.ca].

Ville de Québec, 2022. Budget 2023. [ville.quebec.qc.ca].