Benny Farm, Montréal
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Voir sur Google MapsConsolidation d'un ensemble résidentiel communautaire
Date de mise à jour: 16 avril 2025
Habitation abordable Diversité résidentielle Projet d'ensemble Mixité d'activités
Fruit d'une mobilisation citoyenne, un ancien complexe de logements pour vétérans voué à la destruction a été réaménagé en quartier durable et inclusif. Benny Farm offre des logements abordables et des services de proximité à la population de Notre-Dame-de-Grâce.
Détails sur le projet
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Statut
Complété en 2015 -
Type de milieu
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Occupation préalable du site
Vue avant / après
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Superficie du site
7,7 hectares -
Porteur du projet de la planification d'ensemble
Société immobilière du Canada -
Maîtrise foncière
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Usages
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Nombre de logements total
777 -
Nombre de logements à but non lucratif total
463 -
Densité résidentielle brute
101 log./ha -
Modes d'occupations
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Modes de tenure
Plan du quartier
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Description du projet
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Faits saillants de la démarche
La SIC mandate l'organisation Convercité pour mener une démarche participative afin de repenser l'avenir du site. Un groupe de travail est créé et rassemble des personnes résidentes de Benny Farm et du quartier, des représentants du CLSC Notre-Dame-de-Grâce/Montréal-Ouest, du YMCA Notre-Dame-de-Grâce, du Fonds Foncier Communautaire Benny Farm, du Centre de réadaptation Constance Lethbridge, de la Ville de Montréal et de la SIC. Le groupe de travail a le mandat d'établir les paramètres du plan d'ensemble pour Benny Farm. Un concours d’idées est organisé, auquel quatre firmes d'architecture soumettent des propositions de plans d'ensemble élaborés selon les critères du groupe de travail. Ces propositions sont présentées à la population du quartier lors d'une assemblée, et sont exposées dans des lieux publics et sur Internet pour recevoir des commentaires. La SIC choisit la firme Saia Barbarese Topouzanov architectes pour réaliser le plan d'ensemble, ajusté selon les commentaires de la population, de l'Arrondissement Côte-des-Neiges - Notre-Dame-de-Grâce et de la Ville de Montréal.
Des modifications réglementaires ont été demandées en vertu de l’article 89 de la Charte de la Ville de Montréal et ont fait l'objet d'une démarche de consultation publique en 2003 menée par l'Office de consultation publique de Montréal (OCPM).
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Défis et écueils
Considéré comme prototype d'habitat durable communautaire, Benny Farm a mis en place des systèmes énergétiques complexes, comme le chauffage et la climatisation géothermique. Certains des bâtiments ont fait face à des problèmes techniques, ou même d'étanchéité. La mutualisation des systèmes mécaniques comporte des avantages, notamment en termes d'efficacité énergétique et de réduction des coûts. Cependant, un problème technique peut «paralyser» le système, la coopérative ZOO a d'ailleurs fait face à cette problématique quand un problème de ventilation l’a poussé à couper le chauffage.
Les défis rencontrés ont permis de tirer des apprentissages qui auront été utiles à d’autres projets. Par exemple, les architectes affirment que ces expériences leur ont servi pour les projets Le Coteau vert et Un toit pour tous dans le réaménagement des abords du métro Rosemont (Atelier Municipaux Rosemont - consulter l’étude de cas).
En 2019, le manque d'investissements pour la rénovation des logements sociaux a forcé la fermeture d’un des volets du projet (les habitations CHANCE), destiné à des mères monoparentales, faute de fonds pour effectuer les réparations nécessaires au système de chauffage du bâtiment.
Autres informations
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Partenaires du projet
- L’OEUF Architectes (Architecture et gestion de projet)
- Atelier Big City, Bisson Fortin - Aedifica - ABCP (Architecture)
- Saia Barbarese Topouzanov architectes, Claude Cormier architectes paysagistes (Plan d'ensemble du réaménagement de Benny Farm)
- Martin Roy et Associés (Génie - Énergie verte Benny Farm)
- Société québécoise des infrastructures (CLSC)
- Convercité (participation publique)
- Ville de Montréal
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Coûts et financement
Les logements à but non lucratif ont reçu du financement provenant de la Société d'habitation du Québec et de la Ville de Montréal par le biais des programmes AccèsLogis Québec et AccèsLogis Montréal. De plus, une subvention de trois millions de dollars provenant de la Fédération Canadienne des Municipalités (FCM) a été accordée afin de verdir le site.
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Références
CANADIAN COMPETITION CATALOGUE (2002). «Benny Farm». [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
OCPM [Office de consultation publique de Montréal] (2004). «Réaménagement du site Benny Farm». [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
PEARL, D. et D. WENTZ (2014). Community-inspired housing in Canada: Benny Farm and Rosemont. Holcim Foundation for Sustainable Construction [PDF]. 134 p.
ROSS, S. (2017). «Renewing Social Housing», Sustainable Heritage Case Studies. [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
SAM, D. (2013). «Benny Farm Montréal», Écohabitation. [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
SIC [Société immobilière du Canada]. «Réaménagement du site Benny Farm: un projet pour la communauté». [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
VOIR VERT (2016). «Le CLSC de Benny Farm, certifié LEED Argent», Voir Vert. [En ligne] (consulté le 16 avril 2025).
Une réflexion d'ensemble portée avec le milieu
En 1991, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) annonce le réaménagement de Benny Farm qui consiste à démolir l'ensemble résidentiel, reloger les vétérans dans des logements neufs plus adaptés, et vendre les terrains restants au privé. En réaction à la proposition de la SCHL, la société civile s'organise et s'associe avec des organisations pour proposer des options alternatives. Le cabinet d'architecture L'OEUF propose une alternative qui permettrait de rénover les bâtiments. Cette proposition ne sera pas retenue à l'époque, mais influencera éventuellement le projet.
La démolition de bâtiments commence au sud-est du site en 1995 et deux premiers bâtiments y sont construits en 1997. La Société immobilière du Canada (SIC) fait l'acquisition des terrains en 1999. Deux autres bâtiments sont construits en 2000 et permettent de reloger les derniers locataires.
Suite à l'achat des terrains, la SIC met en place une démarche participative afin de repenser le devenir du site. Cette démarche permettra d'élaborer un plan de réaménagement qui fera consensus au sein de la population locale. Il propose la rénovation de 22 bâtiments, des mesures de durabilité et une forte vocation communautaire.
Une offre résidentielle qui répond à des besoins variés
L’un des souhaits qui ont guidé l'élaboration du plan de réaménagement est l'offre de logements abordables et familiaux. Le plan propose d'accueillir sur le site une diversité de logements: des multilogements occupés en location ou en copropriété, des maisons de ville et des duplex. Des clientèles cibles ont été déterminées pour les futurs logements, notamment des familles, des personnes aînées, des mères célibataires et des personnes vivant avec un handicap. Près de 60% des logements sont à but non lucratif, portés par des organismes à but non lucratif (OBNL), des coopératives d’habitation et l'Office municipal d'habitation de Montréal (OMHM).
Les stationnements des logements sont limités et se retrouvent en sous-sol, permettant d'aménager des espaces verts sur le site. Tous les ménages peuvent d'ailleurs profiter d'un jardin communautaire au centre du terrain.
De nouvelles activités qui bénéficient à tout le quartier
La portion au nord-est du site a été réservée pour des activités et des équipements communautaires et institutionnels. Aujourd'hui, on y retrouve le CLSC de Benny Farm, bonifiant l'offre en soins de santé pour la population, et le Centre culturel de Notre-Dame-de-Grâce. Ce dernier abrite une bibliothèque publique ainsi qu'une maison de la culture, qui offre différentes activités culturelles gratuites ou à faible coût telles que des spectacles, des pièces de théâtre ou des expositions.
Orientations environnementales
Bien qu'initialement rejetée, l'approche de rénover les bâtiments existants a finalement été retenue pour près du tiers des bâtiments. Cela a permis de faire des gains considérables sur l'empreinte environnementale. Les matériaux de construction ont été recyclés ou réutilisés dans les nouveaux bâtiments.
Les bâtiments de l'OBNL Chez-Soi et de la coopérative ZOO partagent un système de géothermie pour la climatisation et le chauffage, complémenté avec le gaz. Des panneaux solaires thermiques sont également présents sur le toit des bâtiments. L'OBNL Énergie verte Benny Farm a été fondée pour développer, posséder et gérer les infrastructures communes de gestion de l'énergie et de l'eau. L'objectif était notamment de coordonner et de veiller à l'entretien de ces systèmes atypiques pour l'époque.
Le CLSC de Benny Farm intègre également des mesures de durabilité telles que la géothermie et la récupération de chaleur et a obtenu la certification LEED-NC Argent en 2016.