Mason City
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Voir sur Google MapsDéplacement de maisons patrimoniales à l’extérieur de la plaine inondable
Relocalisation de quartier planifiée Inondation en eau libre
Alors qu’elle menait à bien un programme de rachat de propriétés pour renaturaliser la plaine inondable à la suite d’une inondation dévastatrice, Mason City a bravé les obstacles administratifs, techniques et financiers pour sauvegarder et déplacer des résidences patrimoniales en lieu sûr.
Détails sur le projet
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Statut
Complété en 2015 -
Porteur du projet
Mason City -
Type de retrait planifié
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Milieu d’intervention
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Contexte lié aux inondations
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Description du projet
Le rachat de propriétés et les pertes potentielles en matière de patrimoine bâti
À la suite de l’inondation de 2008, Mason City a demandé et obtenu une subvention, d’abord du Hazard Mitigation Grant Program (HMGP) de la Federal Emergency Management Agency (FEMA), puis du Community Development Block Grant (CDBG) du Department of Housing and Urban Development (HUD), pour financer le rachat volontaire de résidences et ainsi réduire le nombre de bâtiments dans la plaine inondable. Ces programmes exigent la renaturalisation des propriétés, qui doivent demeurer des espaces verts à perpétuité.
Ce type de programme suppose généralement la démolition des bâtiments. Toutefois, en vertu de la National Historic Preservation Act, la FEMA a dû faire réaliser un inventaire qui a démontré qu’à Mason City, cette stratégie aurait entraîné une perte majeure de bâtiments et de quartiers ayant une valeur patrimoniale. En effet, sur les 167 bâtiments dont les propriétaires souhaitaient participer au programme de rachat, 22 avaient une valeur patrimoniale ou architecturale propre et 26 autres contribuaient à la valeur patrimoniale de leur quartier sans être individuellement considérés comme patrimoniaux. La propriété la plus emblématique est la Egloff House, construite en 1938-1939 et conçue par Earle Richard Cone. La résidence combine trois styles architecturaux, à savoir le moderne, l’art déco et l’international, ce dernier étant particulièrement rare en Iowa.
L'initiative de relocalisation
Face à cette situation, les parties impliquées, incluant la Ville et les organisations gouvernementales responsables de la sécurité publique et de la préservation du patrimoine, sont parvenues à une entente qui stipulait notamment que la Ville devait préparer un plan pour rendre possible la relocalisation des bâtiments concernés ou la récupération de matériaux d’origine si leur démolition ne pouvait être évitée.
Le processus d’acquisition de l’ensemble des propriétés, patrimoniales et autres, a été marqué par plusieurs défis administratifs (ressources humaines et gestion des flux de trésorerie) et s’est échelonné jusqu’en 2012.
Par la suite, plusieurs étapes ont dû être complétées avant la relocalisation des résidences ou la récupération de matériaux :
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une étude de faisabilité du déplacement (pour la Egloff House);
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des vérifications et des travaux de conformité à la législation sur l’amiante;
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la sécurisation des bâtiments et la mise en place d’inspections régulières;
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la recherche de partenaires et de lieux possibles pour la relocalisation;
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une planification détaillée du déplacement de chaque résidence, incluant notamment un plan de communication.
La recherche de partenaires et de lieux pour la relocalisation
Une première tentative de partenariat avec l’organisme Habitat for Humanity, qui aurait souhaité relocaliser des résidences pour des familles à faible revenu, n’a pas fonctionnée car les coûts se sont avérés prohibitifs pour l’organisme.
Par la suite, la Ville n’ayant que très peu de terrains en sa possession, l’option de relocaliser des bâtiments dans de nouveaux projets de lotissement prêts à la construction a été étudiée mais a rencontré trois obstacles : le coût élevé des terrains par rapport à la valeur des bâtiments à relocaliser, les normes de construction strictes dans ces projets et la résistance des entreprises de promotion immobilière pour qui cette option semblait financièrement risquée. De plus, les coûts de relocalisation et de réhabilitation subséquente s’avérant élevés, la Ville a exploré plusieurs avenues pour aider financièrement des entreprises ou des personnes intéressées à racheter les bâtiments, sans succès.
Finalement, un appel à proposition avec plusieurs critères d’évaluation a été lancé pour les propriétés acquises grâce au Hazard Mitigation Grant (HMGP). Malgré d’importants efforts de diffusion, une seule proposition a été reçue - aucune pour la Egloff House. C’est à ce moment qu’une organisation à but non lucratif vouée à la viabilité économique du centre-ville a proposé de racheter le bâtiment pour le relocaliser sur un îlot stratégique entre deux attraits touristiques, où se trouvaient plusieurs bâtiments abandonnés suite à la crise financière de 2008.
Les propriétés acquises par la Ville grâce au Community Development Block Grant (CDBG) ont quant à elles été mises aux enchères en raison des modalités différentes de ce programme d’acquisition. Cinq d’entre elles ont été rachetées, dont trois pour un dollar par la même organisation ayant acheté la Egloff House, l’objectif étant de toutes les relocaliser sur le même îlot près du centre-ville.
La récupération de matériaux
Avant la démolition des résidences n’ayant pas trouvé preneur, un partenariat a été conclu avec Habitat for Humanity pour récupérer un maximum de matériaux ayant une valeur historique. Ces matériaux ont d’abord été offerts aux services municipaux, puis revendus au public par le biais du magasin opéré par Habitat for Humanity. Malgré des délais serrés pour récupérer les matériaux avant les démolitions et des problèmes de vandalisme, l’opération a été bénéfique pour l’organisme en améliorant drastiquement sa situation financière et en lui permettant de développer une nouvelle expertise en matière de déconstruction.
En plus de la récupération des matériaux, des mesures pour préserver la mémoire des lieux ont été prises, telles que l’enregistrement audio de l’histoire du quartier East Park et l’inventaire architectural des propriétés qui s’y trouvaient.
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Retombées
Cinq résidences sur les 22 ayant une valeur patrimoniale ont évité la démolition et ont été relocalisées à l’extérieur de la plaine inondable, incluant l’emblématique Egloff House, convertie en résidence associée à une institution d’enseignement. Les quatre autres ont été vendues à des propriétaires occupants.
Des matériaux, incluant des éléments architecturaux, ont été récupérés de plusieurs autres maisons vouées à la démolition.
Les quartiers East Park et Forest Park Historic District ont été intégrés au National Register of Historic Places en 2014 et 2015.
Autres informations
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Partenaires du projet
Federal Emergency Management Agency (FEMA), Advisory Council on Historic Preservation, Iowa State Historic Preservation Officer, Iowa Homeland Security and Emergency Management Division (IHSEMD), Mason City Historic Preservation Commission, Preservation Iowa
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Coûts et financement
Rachat des propriétés par la Ville :
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Federal Emergency Management Agency (FEMA) : le Hazard Mitigation Grant Program (HMGP) paie 75 %, et l’État et la Ville partagent les 25 % restants. Une des cinq propriétés déplacées a initialement été rachetée par la Ville grâce à ce programme.
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Department of Housing and Urban Development (HUD) : le Community Development Block Grant (CDBG) a permis à la Ville d’acquérir des propriétés ne se qualifiant pas pour le HMGP. Quatre des cinq propriétés déplacées ont initialement été rachetées grâce à ce programme.
Les coûts de la relocalisation des bâtiments ont été couverts par les personnes et organismes qui les ont rachetés.
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Références
ADVISORY COUNCIL ON HISTORIC PRESERVATION (s. d.). Success Story : Moving Flood-prone houses saves history, engages community, Washington DC [PDF].
FEMA (2021). Best Practice: Life Outside the Floodplain for Thousands of Flood Survivors. [https://www.fema.gov/case-study/best-practice-life-outside-floodplain-thousands-flood-survivors] (consulté le 20 mars 2024).
MERTES, Susan (s. d.). Moving Houses to Save History [PDF].
Située à la confluence de la rivière Winnebago et de cinq ruisseaux en Iowa aux États-Unis, Mason City porte fièrement le surnom de «River City». D’une population de près de 27 000 personnes, elle a subi de nombreuses inondations au cours de son histoire. Au printemps 2008, des pluies diluviennes sur des sols déjà saturés d’eau ont entraîné le débordement de la rivière et de plusieurs ruisseaux, inondant huit quartiers. Une crue éclair s’est produite le 8 juin, alors que tous les cours d’eau traversant la ville ont atteint ou dépassé le niveau d’eau de récurrence 100 ans. Considérée comme la pire catastrophe du siècle, elle a endommagé plus de 1 200 bâtiments.
Les quartiers touchés incluent East Park Place et Oakland Place, qui seront par la suite identifiés comme ayant une potentielle valeur historique. Ces quartiers étaient protégés par une digue, conçue pour résister à une crue de récurrence 25 ans, qui a été largement submergée par la crue.